Vender um imóvel no Brasil pode ser um desafio e tanto no momento atual. Isso porque o acúmulo da inflação e as recorrentes altas da taxa básica de juros (Selic) dificultam as aquisições. Dessa forma cabe ao proprietário adotar medidas que viabilizem essa negociação.
Muitas vezes o apego à propriedade ou a pressa em vendê-lo leva os donos a estipularem valores distantes daqueles praticados no mercado, seja para mais ou para menos.
“Se o imóvel está avaliado acima do que de fato ele vale, esse prazo [de venda] pode ser muito estendido. Um imóvel super avaliado demora um tempo muito maior para ser vendido e acaba sendo negociado por um valor menor do que deveria”, afirma Guilherme Ribeiro, head de operações da Desenrola.
Antes de vender um imóvel também é preciso atentar-se às taxas atreladas a ele. “Muitas vezes o preço de venda está dentro do mercado, mas o valor do IPTU e do condomínio estão tão altos que inviabilizam a venda. Neste caso é preciso fazer ajustes no valor.”
A localização também é um dos fatores que interferem no preço dos imóveis, mesmo que este esteja em boas condições. Nos bairros com maior oferta de parques e transporte público, baixo índice de criminalidade ou riscos de enchentes, o metro quadrado costuma ser invariavelmente mais valorizado.
“A localização é o primeiro item que a gente coloca na balança para poder iniciar a análise de compra. A planta [do apartamento] muda de característica como a moda das roupas. Muda a forma de vida, o comportamento das pessoas, muda a planta”, diz Nelson Parisi, presidente da Rede Imobiliária Secovi-SP.
A valorização de um imóvel no mercado é um dos maiores indicativos. Srgundo recente estudo de preços do Loft Analytics, apartamentos construídos nos últimos 20 anos na capital paulista têm o metro quadrado 16% mais valorizado do que no período anterior.
Quando comparados com apartamentos construídos antes dos anos 1960, essa diferença ultrapassa 31%. O estudo também mostra que dependendo da localização imóveis perdem menos o seu valor e atraem mais compradores.
Na hora da oferta, o proprietário precisa apresentar seu imóvel da melhor forma, valorizando suas qualidades e executando melhorias onde for possível. Cômodos sujos, lâmpadas queimadas, mobiliário inadequado e paredes com cores fortes causam impacto tão negativo quanto janelas quebradas e torneiras pingando.
“A apresentação do imóvel é muito importante. Na grande maioria das vezes o proprietário está vendendo o imóvel em que mora. Receber uma pessoa interessada com a louça na pia, a cama desarrumada, gera uma má impressão. Inclusive, já há no Brasil empresas especializadas em decorar a casa com o objetivo de vender”, diz Cyro Naufel.
Diante da crise imobiliária de 2015, Schaelly Campos especializou-se em Home Staging e hoje dá aulas sobre o tema. Segundo ela, combinar estratégias que melhoram a aparência do local e inspiram a memória afetiva encantam o potencial comprador. “Afinal, comprar a casa própria é um sonho do brasileiro. Ele precisa chegar no espaço e se imaginar morando ali”, explica Schaelly.
Cozinha repaginada
Guilherme Ribeiro adverte que não é preciso fazer uma reforma no imóvel, exceto se ele estiver em um péssimo estado de conservação. Além disso, é importante estar em dia com a documentação para garantir a venda no menor tempo possível.
Confira a seguir um check list para a venda de um imóvel.
CHECKLIST PARA A VENDA DO IMÓVEL
Avaliação do imóvel
- É necessário tentar ajustar o valor do imóvel com os de mercado;
- Pesquisar sobre o valor de venda de imóveis semelhantes na região ajuda a estabelecer um preço médio e a negociar;
- A busca pode ser feita pela internet, em sites de imobiliárias, ou com o zelador, síndico do prédio ou vizinhos;
- Os imóveis recém-adquiridos normalmente apresentam um preço de mercado mais assertivo.
Documentação em ordem
Pendências em documentos pessoais ou do imóvel podem adiar e até impedir a venda. É preciso deixar em dia:
- Registro do imóvel;
- Comprovantes de quitação do IPTU e demais contas;
- Certidão negativa do ofício de interdição e tutelas;
- Planta baixa do imóvel;
- Documentos pessoais, como RG, CPF, Certidão de Nascimento (ou casamento) atualizada;
- Demais arquivos que envolvam a venda.
Reformas pontuais
- Uma torneira quebrada, uma parede descascando ou tomadas com mau funcionamento podem não impactar no dia a dia, mas chamam muita atenção negativa dos possíveis compradores;
- Infiltrações, mofo, vidros trincados ou quebrados, problemas no piso, fissuras nas paredes, metais enferrujados devem ser reparados antes de o imóvel ser colocado à venda.
Contratar especialistas
- Contar com assessoria profissional tende a agilizar a venda e diminuir contratempos;
- Corretores de imóveis podem auxiliar com o público-alvo ideal e nas conversas com possíveis compradores;
- Advogados presentes durante toda a negociação, da proposta ao registro do imóvel, direcionam para um processo mais tranquilo;
- Engenheiros identificam alterações feitas no imóvel que precisam ser regularizadas, se for o caso, e emitem laudo sobre a condição estrutural do imóvel.
Anúncio na internet
- É comum colocar o imóvel em várias imobiliárias. Certifique-se de que em todas o imóvel está com o mesmo preço;
- Descreva o máximo de características do imóvel à venda;
- Acompanhe sempre o anúncio;
- Se não aparecer interessados após um mês, veja se há algo no anúncio que possa ser melhorado.
Atenção aos detalhes
- Em qual momento do dia a incidência de luz solar é mais presente no imóvel;
- Número de cômodos, vagas de garagem;
- Oferta de transporte público e serviços na região;
- Se for um apartamento, em qual andar está localizado;
- Infraestrutura do condomínio, como portaria, áreas de lazer e sistema de segurança.
Boas fotos no anúncio
- Observe quais são os horários de maior luz solar em cada cômodo;
- A luz solar garante maior qualidade nas imagens e também mostra como é a iluminação ambiente da casa;
- Fazer as fotos com um fotógrafo especializado em interiores pode ser uma vantagem;
- O anúncio deve ter muitas fotos (30 ou mais) de ângulos diferentes, seguindo uma ordem lógica, e vídeos em cada cômodo;
- Há sites que disponibilizam tour virtual pelo apartamento.
Decore a casa
- Prepare o imóvel para receber os compradores, seja presencialmente ou online;
- Janelas devem ficar abertas e tudo deve estar limpo e sem bagunça;
- Retire itens decorativos que sejam muito pessoais;
- O uso de tons neutros e claros na pintura das paredes amplia o ambiente;
- Criar espaços estratégicos, como um cantinho de leitura e um quarto aconchegante, pode ajudar o comprador a se sentir em casa;
- Há empresas especializadas em home staging, uma consultoria que prepara o imóvel para a venda.
No dia da visita do comprador
- Deixe o cliente circular à vontade pelos cômodos e checar armários, janelas, portas, torneiras e ralos;
- A experiência de visitar o imóvel é fundamental para a escolha do comprador;
- Geralmente, o interessado faz mais de uma visita ao imóvel antes de iniciar a negociação;
- Segundo os especialistas, a segunda visita é ainda mais importante.
Fonte: isn
