Com o juros da taxa Selic nas alturas, o sonho da casa própria fica cada vez mais distante para pelo menos 3 milhões de famílias. A renda mínima exigida e o valor da prestação, os dois fatores principais no crédito imobiliário, são também os maiores empecilhos na hora de tentar uma aquisição de imóvel.
A cada variação de 2,3% na Selic ocorre o aumento de 1 ponto percentual no Custo Efetivo Total (CET) no financiamento do imóvel. O valor representa o total pago em parcelas, a qual inclui taxas, encargos, tributos e seguros, segundo cálculo de Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV, que levou em consideração uma elevação de 7% a 10% nas taxas cobradas pelos bancos.
“O crédito imobiliário é um volume muito grande de dinheiro num prazo muito longo, por isso uma pequena variação de juros é muito dinheiro. Na pirâmide distribuição de renda, a variação de 1 ponto percentual tira 1 milhão de famílias que teriam a renda mínima mensal necessária para comprometer com aquela parcela”, diz Ajzental.
Em um contrato de R$300 mil, uma variação de 7% para 10% ao ano elevaria a prestação inicial em R$697, uma alta de 27,5%, cuja renda mínima para ter o crédito aprovado saltaria de R$8.431,90 para R$10.751,90.
Em 30 anos o total desse financiamento cresce de R$606.171,97 para R$731.799,70, ou seja, o comprador precisará desembolsar R$125.627,73 a mais.
Além de prestações mais caras e maior comprovação de renda, a incerteza na atual conjuntura política e econômica afasta possíveis compradores, sobretudo aqueles de média e baixa renda, explica o executivo.
“A inflação corrói a renda das famílias, que têm menos dinheiro para comprometer com a prestação, e inibe a intenção de fazer a compra, de longo prazo e em um alto valor. As pessoas não sabem se estarão ou não desempregadas. Além disso, os bancos pensam no longo prazo, e apesar de ainda não aplicarem totalmente a elevação da Selic às suas taxas, os bancos estão muito seletivos no crédito. Eles não são imobiliárias e não querem ficar com o imóvel se o cliente não conseguir pagar”, explica ele.
A taxa Selic é o parâmetro bancário para os juros cobrados no financiamento imobiliário, ainda assim as instituições trabalham com um piso e teto próprios. Alberto explica que quando a Selic estava em patamares muito inferiores (2%) nenhum banco instituiu juros nesses parâmetros. Nessa ocasião, as taxas mínimas não foram menores que 7% ao ano.
“Quando o banco empresta dinheiro no crédito imobiliário quer manter o spread — diferença entre a taxa que capta dinheiro e a taxa que cobra ao emprestar dinheiro — de 3% a 5% ao ano. Além disso, além há o custo de captação. Na linha histórica de 2% da Selic, não houve de taxa de 2% nos bancos. Os juros variavam entre 7%, e 8,5%. O crédito imobiliário tem o piso nos juros, assim como tem um teto. Em 2015 e 2016, a Selic foi de 14,25%, durante 14 meses, e faixa dos juros dos bancos era de 13,5%. Hoje a Selic está em 12,75% e as taxas vão até 10,9%.”
Para o CEO da BirdYou, assessoria de investimentos imobiliários, “Financiar um imóvel neste momento seria loucura. Assumir uma parcela que não cabe no seu bolso.”
O crédito imobiliário com recursos da caderneta de poupança no Brasil somou 14,8 bilhões de reais em março, uma queda de 19,7% na comparação com o mesmo período do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mas as classes média e baixa estão sendo as mais prejudicadas no cenário atual.
“No Rio, o mercado na Zona Sul continua muito ativo. O mercado de classe média — como Tijuca, Zona Oeste, Méier — podem sofrer mais. Na Barra, os produtos de alto padrão continuam aquecidos, mas a classe média na Barra está retraída. Os juros mais altos favorecem a concentração no alto padrão, tanto na produção das unidades quanto na demanda dos consumidores”, afirma Marco Adnet, diretor da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ) e sócio na Konek.
O preço dos imóveis deve causar uma redução na velocidade de crescimento este ano, ainda assim haverá um aumento, mesmo que tímido. Dois fatores serão decisivos para isso: a demanda menor e a desaceleração dos custos da construção civil.
Para Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora, o aumento dos preços era esperado, mas não nesse patamar. “Os custos da construção civil dispararam no ano passado e em 2020. Em 2 anos foram quase 30% de aumento. Em 2022, não esperamos que seja tão alto e o valor dos imóveis não deve subir tanto.”
Fonte: iG Mail
