O HCTR11, um dos fundos imobiliários mais populares na B3, acumula queda de 10,29% até essa última terça-feira (19/04). A queda havia atingido os 17% mas as cotas se recuperaram ao subir 7,31%. Essa volatilidade evidencia cada vez mais o impacto de comentários publicados em redes sociais, fóruns e plataformas digitais feitos por investidores.
Essa queda no reboque das ações ocorreu diante de discussões on-line que apontaram supostos problemas na estratégia do portfólio, como investimentos que exibem potenciais conflitos de interesse e o uso do caixa para manter o nível de distribuição de dividendos e mascarar um eventual desempenho mais fraco. A última alta, no entanto, ocorreu após a Hectare publicar um relatório no qual rebate as principais suspeitas levantadas nas redes sociais.
Esse é um fundo conhecido no mercado imobiliário como “de papel”, cujo termo designa portfólios que investem em certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e demais títulos imobiliários. Nas últimas semanas o veículo esteve sob forte escrutínio nas últimas semanas em virtude de comentários de investidores, analistas e também influenciadores que levantaram sinal amarelo ao fundo.
Uma das questões mencionadas se referia a um possível conflito de interesses diante do investimento duplo no shopping Circuito de Compras, localizado no bairro do Brás, em São Paulo.Segundo os comentários nos grupos digitais, o HCTR11 havia realizado aporte de recursos por meio de dívida com a emissão de CRI que financiou o empreendimento. Mas, posteriormente, adquiriu participação no projeto, ou seja, tornou-se sócio. O questionamento desse arranjo é que o dinheiro dos investidores foi usado para financiar um projeto no qual a casa tinha sociedade.
Segundo a Hectare, “não faz sentido a afirmação que o fundo emprestou dinheiro para si mesmo”. Para a casa, “a estrutura de investimento via equity [participação] e dívida no mesmo ativo cria exposições diferentes, mas não necessariamente conflitantes”.
O relatório explica que o CRI segue uma estrutura de governança apartada e própria da securitizadora e agente fiduciário. “Adicionalmente somos sócios minoritários no equity. [O fundo] apenas se expõe de maneira diferente em termos de risco/retorno ao mesmo ativo, junto com outros investidores em cada uma das classes.”
“O relatório tranquilizou muita gente no mercado”, afirmou um gestor que pediu para se manter anônimo. “É uma indústria que tem muita gente dando opinião e muitas vezes as pessoas ficam ecoando avaliações com pouca base”, acrescenta.
Acerca do questionamento do uso do caixa para engordar o pagamento de dividendos, a Hectare pondera haver impacto do efeito calendário que justifica a prática. De acordo com a casa, “como os juros calculados na distribuição de dividendo são base caixa [apurados a cada dia útil], o recebimento em março foi impactado pelo menor número de dias úteis de fevereiro”. A gestora afirma que Gestores apontam abertura ao investidor estrangeiro ‘próximo passo’ para mercado de crédito privado no Brasil · XP fecha aquisição da gestora de fundos imobiliários Habitat Capital · “para abril teremos juros acruados por 21 dias úteis versus 18 de março e assim projetamos alta de 16,6% na receita de juros neste mês”.
A Hectare justificou o uso da reserva como forma de evitar oscilação forte do pagamento de dividendos em meses mais curtos. A apresentação de resultados de março mostra que o HCTR11 consumiu caixa entre janeiro e março para a complementação dos proventos. Em três meses foram utilizados R$ 2,4 milhões das reservas de lucros. O valor representa 2,65% dos R$ 90,7 milhões distribuídos no período.
A gestora pondera que meses com mais dias úteis tendem a compensar a complementação. Outro ponto levantado recaiu sobre o investimento em cotas de fundos da própria casa, como o Hectare Desenvolvimento Student Housing (HCST11) e o Hectare Recebíveis High Grade (HCHG11).
Em relatórios anteriores, a gestora explicou que os investimentos foram aprovados em assembleia de cotistas e que o fundo HCTR11 ficou isento de taxa de administração dos veículos da própria casa. Procurada pelo Valor, a Hectare decidiu não se pronunciar, alegando período de silêncio no processo da 13ª emissão de cotas do fundo.
Fonte: Valor
