No início deste mês, o Comitê de Política Monetária (Copom) anunciou um novo aumento para a Selic – a taxa básica de juros, que voltou para o patamar de dois dígitos chegando aos 10,75% ao ano. É a oitava alta consecutiva da Selic, movimento que se iniciou em março de 2021 — quando a taxa de juros saiu da mínima histórica em 2% a.a.
Juros mais altos significam menos incentivo para o consumo, mais incentivo para poupar, um freio para inflação, que encerrou 2021 a 10,06% a.a. e também são um sinal de alerta ao consumidor que quer tomar crédito, como comprar a casa própria, por exemplo.
A tendência é que o custo dos financiamentos imobiliários cresça ao decorrer deste ano.
A variação da Selic está diretamente relacionada aos custos dos empréstimos imobiliários porque as instituições financeiras, responsáveis por ofertar esse tipo de financiamento, costumam repassar essa flutuação da taxa básica de juros às taxas cobradas nos contratos.
Já quando a Selic cai, como vimos no início do ano passado, as prestações tendem a se tornar mais suaves, viabilizando a compra de um imóvel para mais pessoas. Por outro lado, o oposto é verdadeiro: quando a Selic aumenta, as parcelas tendem a ficar mais caras.
“O repasse das instituições para os contratos não necessariamente é imediato. Leva alguns meses. Mas, com essa mudança para dois dígitos, é muito provável que os grandes bancos vão subir suas taxas para acomodar a alta nos próximos dois meses”, analisa Alberto Azjental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Mesmo com o ciclo de alta já em movimento, as operações de crédito imobiliário atingiram o recorde histórico de R$ 255 bilhões em 2021, segundo da Abecip, levando em considerando aquisição e construção, os financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou R$ 205 bilhões, com alta de 66% em relação a 2020, enquanto o montante financiado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) atingiu R$ 49 bilhões.
A cada 1 ponto percentual (p.p.) que a Selic sobe, cerca de 1 milhão de famílias perdem a capacidade de fazer um financiamento imobiliário diante dos custos.
“Ou seja, com esse ciclo de alta da taxa básica, em menos de um ano, cerca de 3 milhões de famílias ficaram excluídas da possibilidade de tomar crédito por não conseguirem arcar com os valores”, afirma Daniela Akamine, advogada especialista em direito imobiliário, sócia do Akamine Advogados, que calculou a estimativa.
Qual a melhor opção de financiamento?
No cenário atual, o menor valor total do financiamento é o da linha atrelada ao rendimento da poupança em ambos os cenários e para ambos os imóveis.
A remuneração da poupança tem um mecanismo específico: ela rende 70% da Selic mais a TR quando a Selic é menor ou igual a 8,5% a.a. — situação encontrada até 8 de dezembro, quando o Copom subiu a Selic 1,5 p.p para 9,25% ao ano.
Se a taxa básica passa de 8,5% a.a., como no momento atual, ela retorna à regra antiga e passa a render 6,17% a.a. mais a Taxa Referencial (ou 0,5% ao mês mais a TR), que é sua remuneração máxima. Vale lembrar que a TR não está mais zerada, ela é atualizada diariamente pelo Banco Central, porém sua variação ainda é muito pequena, influenciando pouco o resultado final. Portanto, a taxa de juros na modalidade atrelada à poupança tem um teto previsto — não sobe mais do que o patamar atual (considerando que os bancos não aumentarão a parte fixa).
Assim, os juros dessa modalidade não ultrapassam a parte fixa do banco + 6,17% de remuneração da poupança — lembrando que essa parte fixa pode variar para cima de banco para banco, e também depende do relacionamento do cliente com a instituição.
“A modalidade atrelada à poupança é uma opção a se considerar porque não vai mais ser alterada com as próximas altas da Selic. Isso dá previsibilidade ao consumidor”, explica Azjental.
Mais que isso, o consumidor pode ter redução em sua parcela dentro de um ano.
“Se a Selic cair em 2023, por exemplo, e voltar ao patamar de 8% a.a., a parcela do consumidor que fechou o contrato atrelado à poupança ficaria mais barata, já que a taxa de juros passaria a ser a taxa fixa + 70% da Selic”, acrescenta Daniele.
IPCA
Já o valor final dos contratos de IPCA é sempre o mais caro em todos os cenários e preços de imóveis simulados.
“Agora é para fugir da modalidade com IPCA. Ano passado bateu 10,06% ao ano, bem acima da meta e fica muito imprevisível para a pessoa pagar. Por mais que a parcela inicial seja mais barata, ela vai aumentando ao longo do tempo”, avalia a advogada.
“E com prazos de contrato de 25, 30 anos essa oscilação pode ser muito prejudicial para o bolso do consumidor”, complementa.
Segundo a projeção do Focus, divulgado pelo Banco Central, o IPCA pode cair para 5,38% a.a. ao fim de 2022. No curto prazo, optar pelo IPCA pode ser uma opção, mas com consciência dos riscos. Segundo Rafael Costa, líder de produtos da Credihome, deve-se considerar um contrato corrigido pelo IPCA quem quer liquidar o empréstimo no curto prazo e tem dinheiro na mão.
“No IPCA, a parcela inicial é menor, mas ela acompanha a variação do índice. Portanto, as parcelas iniciais podem ser menores que nas outras modalidades, e se o IPCA cair, elas também reduzem — o que poderia ser uma vantagem” , afirma.
“O problema está no oposto: as parcelas começam menores, mas se o IPCA subir, como foi ano passado, o consumidor tem que arcar com parcelas bem mais altas. Pode ser uma armadilha para o consumidor desavisado, que olha apenas as parcelas”, finaliza.
“Para ter uma ideia: quem contratou o IPCA no início de 2021 e teve o saldo devedor corrigido pelo índice ao longo do ano passado, hoje com certeza está devendo mais do que o saldo devedor inicial. É um produto muito arriscado, que geralmente não vale a pena, até mesmo porque a maioria das pessoas não consegue ter esse dinheiro em mãos para quitar a dívida”, acrescenta Costa.
Diante disso, é uma modalidade recomendada para um tomador mais agressivo, que faz um contrato de cerca de 10 anos e pode quitá-lo, já que as correções que o indexador pode sofrer não têm limites.
TR
Agora, a opção atrelada à TR mais a taxa fixa também pode ser atrativa porque oferece mais previsibilidade.
“Essa foi já foi melhor, considerando que a TR não está mais zerada. Com a alta dos juros, ela saiu do zero. Então, essa opção tende a sofrer uma variação, mesmo que bem pequena. Mesmo assim, é muito menos arriscado para o consumidor do que o IPCA, que não tem limite de alta”, avalia Daniele.
Esta modalidade é mais indicada para os consumidores mais conservadores, sem surpresas e faz sentido quando o cliente tem pretensão de pagar as parcelas no prazo previsto no contrato, sem quitar a dívida antes do previsto.
Como tomar a melhor decisão?
Para tomar a decisão sobre qual a melhor linha de financiamento para o momento é preciso considerar o momento de vida, o orçamento e o perfil do consumidor.Segundo Fernanda Della Monica, sócia e head da 3A Investimentos, o crucial é entender o quanto a família pode abrir mão da renda mensal para investir na moradia, ou seja, avaliar com cuidado o orçamento para entender se é possível honrar os compromissos.
“Embora o imóvel seja o desejo de muitas pessoas, não adianta se atolar em uma dívida de longo prazo. Então, há uma necessidade real de comprar um imóvel agora? Tem dinheiro para arcar com as parcelas e valor total? São perguntas que devem ser respondidas para a família não perder a saúde financeira”, avalia a especialista.
O segredo é colocar tudo na ponta do lápis, inclusive o sonho da casa própria, para entender se é um bom momento para tomar esse crédito. Para fechar o negócio é muito importante que o consumidor avalie as taxas de juros e escolha a modalidade mais adequada ao bolso, mas não é só isso que é preciso observar.
O Custo Efetivo Total (CET) da operação é a taxa que mostra efetivamente o que vai sair do bolso do consumidor. “É uma boa forma de comparar as linhas que você está considerando nas diferentes instituições financeiras”, diz Azjental, da FGV.
O CET engloba todas as despesas do financiamento, ou seja, os juros, mas também as tarifas operacionais; valor total final; e os seguros obrigatórios, cujos preços variam de banco para banco. A taxa é informada pelo banco na hora da contratação.
Portabilidade de crédito
A portabilidade de crédito é uma ferramenta que pode e deve ser usada pelo consumidor que, com o passar do tempo, paga mais caro pelo financiamento diante das oscilações da Selic e, consequentemente, das taxas de juros atreladas ao contrato.
Fonte: Infomoney
