O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), foi o indicador escolhido pela maioria das locações por muitos anos. A adoção massiva do IGP-M, ocasionada pela liberalidade das partes contratantes, funcionou muito bem até 2020, ficando conhecido como “o índice que mede a inflação dos aluguéis”.
No entanto, a partir do início da pandemia, o IGP-M, influenciado pelo aumento de matérias-primas, do dólar e do preço das commodities, sofreu um grande aumento, já que é composto por esses três indicativos, fazendo com que se descolasse dos demais índices e, em algumas circunstâncias, também dos valores praticados, pelo mercado, para as novas locações, com a reabertura do comércio e o IGP-M nas alturas, a palavra de ordem entre locatários e locadores foi “negociar”.
E assim, ao contrário do esperado, o número de demandas judiciais, tendo por objeto a revisão do aluguel, não foi expressiva, lembrando que no mercado residencial foi praticamente inexistente, o que indica que muitos proprietários compreenderam a situação que se encontrava a economia do país.
Em 11 de janeiro de 2022, a FGV, com intuito de produzir um índice destinado ao mercado de locações, criou o IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, obtido pela média ponderada da variação dos aluguéis residenciais a partir de uma amostra de 10.000 contratos celebrados nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, extraída de negócios efetivamente realizados.
O IVAR é considerado mais uma opção de índice que pode ser eleito pelas partes contratantes. No entanto, não deve ser escolhido como preferência pelo mercado desde já. Isso porque existem desafios importantes a serem vencidos até o seu amadurecimento, ou seja, até que seja apto a demonstrar a necessária aderência ao que se pretende medir.
O Brasil é um país continental, o que traz especial complexidade em relação a se obter uma única média que possa servir de parâmetro para todas as regiões. Neste primeiro ano em que o IVAR apresentou o resultado negativo de 0,61%, muitas cidades apresentaram variações muito positivas, como é o caso de Florianópolis, com alta de 11,59%, Curitiba, com 7,5%, Goiânia, com 14, 69%, e Fortaleza, com 17%, como apontam dados da Rede Avançada de Locação (entidade que congrega administradoras de imóveis no Brasil). No levantamento Fipe-ZAP+, que mede a variação dos valores ofertados para locação, teve uma alta de 3,87% em 2021.
Além do tratamento e da ampliação da amostra utilizada, a regionalização do índice pode funcionar. Mas ainda haverá mais um desafio a ser vencido: a questão de mercado, ofertas e demandas em microrregiões.
Como superar essa realidade? Fica a provocação aos especialistas.
Há notícias de que até nas cidades medidas existem médias ponderadas positivas, motivo pelo qual parece ser uma utopia um índice que possa ser pensado como solução absoluta para evitar revisões de aluguéis ou necessidade de negociação entre as partes na busca do equilíbrio econômico do contrato.
E, justamente por isso, especialistas dizem que o IVAR ainda precisa amadurecer antes de ser mais uma opção de reajustes contratuais. E, quando maduro, nunca deverá ser obrigatório ou limitador da liberdade das partes em contratar o que entendem ser o melhor para aquele caso concreto.
Fonte: Exame
