A criação da faixa 4 do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) trouxe novo fôlego ao mercado imobiliário. Empresas como a Cury, com mais de seis décadas de atuação no setor, já reavaliam suas projeções para 2025 de forma otimista. A mudança amplia o acesso ao financiamento para famílias com renda entre R$8 mil e R$12 mil, o que representa um mercado potencial de 120 mil novos compradores.
“É um momento de alinhamento dos astros”, comemora Ronaldo Cury De Capua, presidente do conselho e diretor da empresa. No primeiro trimestre, a Cury comercializou R$2,1 bilhões em imóveis, sendo que 70% foram para clientes do MCMV. Segundo De Capua, esse número poderia ter chegado a 95%, caso a nova faixa já estivesse em vigor.
Com a ampliação do programa e a maior presença de incentivos nos planos diretores de São Paulo e Rio de Janeiro, a habitação popular passa a ganhar espaço em áreas mais centrais. Esse reposicionamento tem atraído famílias de classe média que, diante de juros elevados, optam por alugar imóveis em vez de financiar a compra em regiões periféricas.
Alívio para a classe média
A faixa 4 do programa foi criada, principalmente, para atender famílias com renda intermediária, que ficaram de fora tanto das condições do antigo MCMV quanto das linhas de crédito convencionais. Em um cenário de juros altos, essas famílias enfrentaram sérias dificuldades para conseguir financiamento.
De acordo com um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV), cada ponto percentual de aumento nos juros habitacionais exclui até um milhão de famílias do mercado de crédito. Desde o início de 2024, a taxa média passou de 10,5% para 11,5% ao ano, limitando ainda mais o acesso.
Além de atender esse público, a nova faixa também ajuda a enfrentar a crise de recursos no crédito imobiliário, provocada pela perda de protagonismo da caderneta de poupança, tradicional fonte de financiamento do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Entre 2021 e março de 2025, os saques superaram os depósitos em R$287,7 bilhões, forçando os bancos a recorrerem a outras fontes de captação, mais caras, como LCI, LIG e CRI.
Hoje, a participação da poupança no crédito imobiliário caiu para 30% — em 2015, esse número era de 65%, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Os instrumentos de mercado já representam 40%, e o restante vem do FGTS. O resultado é um encarecimento geral nas linhas de financiamento.
Royalties do pré-sal entram em cena
Para viabilizar a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, o governo decidiu usar recursos do Fundo Social do Pré-sal, abastecido por royalties do petróleo, em combinação com captação no mercado. Serão R$ 15 bilhões do fundo federal e outros R$15 bilhões captados por instituições financeiras, totalizando R$30 bilhões.
A nova estrutura permite que o financiamento da faixa 4 seja oferecido a uma taxa de 10,5% ao ano — mais baixa que a média atual do SFH. O prazo de pagamento será de até 420 meses (35 anos), com um teto de financiamento de R$500 mil, tanto para imóveis novos quanto usados.
“Esses R$30 bilhões vão sair bem rápido”, avalia Luiz França, presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc). “Se houvesse mais recursos, o mercado absorveria sem dificuldade, porque a demanda no Minha Casa e no médio padrão continua forte.”
França defende ainda que os repasses do fundo do pré-sal sejam permanentes. “O mercado imobiliário é de médio prazo. Da compra do terreno até o lançamento, leva tempo. Sem previsibilidade, as incorporadoras não conseguem planejar.”
Desafios na captação de recursos
A preocupação com o financiamento também passa pela regulação das LCIs, uma das principais formas de captação dos bancos. Uma mudança feita pelo Conselho Monetário Nacional no início de 2024 ampliou o prazo de carência para resgates de três para nove meses, o que afetou a atratividade do produto.
“Antes da alteração, os bancos captavam em média R$30 bilhões por mês. Após a mudança, caiu para R$10 bilhões. Hoje, gira em torno de R$20 bilhões”, explica Sandro Gamba, presidente da Abecip.
Segundo ele, o custo de captação aumentou, tornando as LCIs menos vantajosas para o crédito imobiliário. “Com o aumento do custo, a LCI se aproxima do CDI, quando historicamente saía entre 80% e 90% do CDI. Isso pressiona as taxas de financiamento e reduz a eficácia do produto.”
Diante desse contexto, a nova faixa do Minha Casa Minha Vida se apresenta como uma válvula de escape para o setor imobiliário e para o sistema de financiamento habitacional, que enfrenta uma transição complexa na sua principal fonte de recursos. O desafio agora é manter a sustentabilidade dessa expansão.
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Informações retiradas de Sérgio Tauhata ao InvestNews
