Uma mudança na legislação das operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada, aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo, pode gerar um prejuízo milionário aos cofres públicos. Segundo parecer jurídico interno da SP Urbanismo, a inclusão de um artigo que concede bônus ao mercado imobiliário retroativo de 30% aos Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) poderá fazer com que a Prefeitura deixe de arrecadar cerca de R$598 milhões.
O documento, obtido pelo portal Metrópoles, questiona a eficácia do incentivo, que beneficia empreendimentos em Zonas de Estruturação Urbana (ZEUs), áreas próximas a corredores de transporte público. Os Cepacs são títulos emitidos pela Prefeitura que permitem construções além do limite estabelecido nas regiões das operações urbanas e são leiloados no mercado imobiliário.
Na prática, o parecer sustenta que o bônus — válido inclusive para Cepacs adquiridos antes da nova legislação — promove uma valorização indevida de ativos antigos. “Não parece coerente do ponto de vista teleológico que os benefícios da nova legislação sejam estendidos aos privados que já haviam aderido à OUC Faria Lima na data de publicação da nova norma”, diz o documento. “Fazê-lo seria trair a própria noção de incentivo”, completa.
Três empresas já protocolaram pedidos para receber o bônus retroativo. No entanto, segundo a Prefeitura, tais solicitações “estão suspensas até a conclusão da análise jurídica que definirá a aplicação dos dispositivos em questão”.
A Câmara Municipal defendeu a medida afirmando que o incentivo foi criado para atrair mais projetos aos eixos de transporte e equilibrar a relação entre a outorga onerosa e os Cepacs, conforme prevê o Plano Diretor de 2014. “Antes da lei, a diferença do valor da outorga onerosa em relação ao Cepac era muito grande, levando o mercado a preferir executar novos projetos fora das áreas de operações”, explicou a Casa.
O Legislativo municipal ainda destacou que “o incentivo não é dado em desconto na aquisição de Cepacs, então, não há prejuízo para a operação”, garantindo que os leilões seguirão com os preços praticados anteriormente. Para a Câmara, o benefício se dá apenas no uso dos Cepacs, e não na sua aquisição.
Já a Prefeitura, por meio da SP Urbanismo, afirmou que a medida busca manter o equilíbrio entre interesse público e viabilidade econômica das operações urbanas. “O não veto aos dispositivos mencionados teve como base estudos de viabilidade econômico-financeira”, diz a nota oficial.
A administração também refutou o parecer jurídico, alegando que ele foi produzido por um ex-funcionário com “premissas inconsistentes” e que não refletem a posição oficial da empresa municipal. Segundo a Prefeitura, a análise desconsiderou a dinâmica do mercado, os mecanismos de compensação e os dados do Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira (EVEF), que apontariam “impacto positivo com as alterações”.
Por fim, a gestão Nunes afirmou que o cálculo que aponta a perda de R$598 milhões “assume premissas incorretas”, como a aplicação integral dos Cepacs para um único uso, o que não condiz com a prática real. A tabela de cálculo, segundo a Prefeitura, “será desconsiderada pela empresa”.
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Informações retiradas de Vinicius Passarelli e Artur Rodrigues a Metrópoles
