A reforma tributária que recentemente passou a vigorar no Brasil promete mudar o jogo para diversos setores da economia, incluindo o mercado imobiliário. Com foco na simplificação da tributação, a nova regulamentação traz novidades que podem afetar diretamente empresas que atuam na locação e venda de imóveis, especialmente no que diz respeito aos custos tributários e à adaptação às novas regras fiscais.
Atualmente, empresas do setor imobiliário que fazem locação ou venda de imóveis estão sujeitas ao Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins. A reforma propõe substituir esses impostos por um novo modelo baseado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA), conhecido como CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) no âmbito federal e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) em nível estadual e municipal. Embora a intenção da reforma seja simplificar o sistema tributário, ela pode representar mudanças significativas na carga tributária e nos custos operacionais para empresas do setor imobiliário.
O impacto na locação de imóveis
Uma das principais questões que surgem com a reforma é a tributação dos aluguéis. No regime atual, a receita de aluguel é tributada com PIS e Cofins, mas com a implementação do CBS, a alíquota final ainda está em aberto, o que gera incertezas. Dependendo da alíquota definida, pode haver um aumento na carga tributária para quem trabalha com locação de imóveis, o que exigirá ajustes nas estratégias de negócios.
Outro ponto importante é a possível mudança nas regras de compensação de créditos tributários, que pode afetar a rentabilidade da atividade de locação. Empresas terão que se preparar para essas alterações e reavaliar seus planejamentos fiscais.
Venda de imóveis e ganho de capital
Já a venda de imóveis por pessoas jurídicas levanta questões relacionadas ao ganho de capital. Atualmente, a tributação sobre o lucro obtido na venda de imóveis é feita por meio do IRPJ e CSLL. No novo modelo tributário, com a aplicação do IVA Dual (CBS e IBS), ainda há incertezas sobre como esses tributos serão aplicados. Se a venda de imóveis passar a ser enquadrada na nova tributação, isso pode alterar significativamente a carga tributária e impactar os preços dos imóveis e a atratividade do setor para investidores.
Além disso, a reforma pode uniformizar a tributação de imóveis, independentemente de sua destinação – se comercial, residencial ou industrial. Isso pode eliminar benefícios fiscais específicos que, até agora, favoreciam alguns segmentos, tornando a operação de compra e venda de imóveis menos vantajosa para certas empresas.
Governança fiscal e mudanças regionais
A governança fiscal também é um ponto importante na regulamentação. A criação do Comitê Gestor do IBS tem como objetivo centralizar a arrecadação e distribuição do novo imposto, trazendo maior segurança jurídica para empresas que atuam em diferentes estados e municípios. No entanto, ainda restam dúvidas sobre a eficiência desse modelo centralizado e o risco de litígios relacionados à interpretação das novas normas.
O impacto nas holdings patrimoniais
As holdings patrimoniais, estruturas comumente usadas para a administração de ativos imobiliários, também serão afetadas pela reforma. Hoje, essas empresas podem se beneficiar de regimes de tributação mais favoráveis, como o lucro presumido, que oferece uma carga tributária menor sobre aluguéis e vendas. Com a transição para o sistema unificado de IVA, é possível que a carga tributária para essas empresas aumente, o que exigirá uma revisão na estratégia de planejamento tributário e sucessório.
Mudanças no mercado imobiliário e preço dos imóveis
A reforma pode também alterar a dinâmica do mercado imobiliário, afetando a precificação dos imóveis e a atratividade dos investimentos. Caso a carga tributária para locação e venda de imóveis aumente, é provável que os preços subam para compensar os custos adicionais, o que pode impactar a demanda e a rentabilidade de empresas do setor. Essa mudança pode gerar um efeito em cadeia, afetando desde incorporadoras até locatários e compradores finais.
A transição para o novo sistema
A transição para o novo sistema tributário será gradual, com um período de adaptação em que os tributos atuais coexistirão com o novo IVA. Esse processo poderá gerar desafios operacionais para as empresas, que precisarão ajustar seus sistemas contábeis, revisar contratos e avaliar a viabilidade de seus negócios sob as novas regras fiscais.
Atenção às novas regras
Diante desse cenário, é essencial que as empresas do setor imobiliário busquem orientação especializada para entender os impactos da reforma e ajustar suas estratégias fiscais. A análise de impacto tributário, o planejamento e a adoção de boas práticas de compliance serão fundamentais para mitigar riscos e identificar oportunidades nesse novo contexto tributário.
A reforma tributária no Brasil traz mudanças profundas para o mercado imobiliário, especialmente no que se refere à locação e venda de imóveis por pessoas jurídicas. A substituição dos tributos atuais pelo modelo de IVA exige uma adaptação das empresas, que terão de revisar suas estratégias fiscais. Embora o objetivo da reforma seja simplificar a tributação, os impactos ainda precisam ser detalhados, e as empresas devem se manter atentas às regulamentações complementares para garantir a conformidade com as novas regras fiscais e aproveitar as oportunidades que surgirem no novo cenário tributário.
Informações retiradas de Raul Bergesch ao Conjur.
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