A regulamentação da nova tributação no Brasil, prevista para começar a ser aplicada em 2026, foi delineada no Projeto de Lei Complementar (PLP) 68/2024, aprovado em 17 de dezembro pela Câmara dos Deputados. O projeto segue agora para sanção do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT)
O grande objetivo da reforma é unificar cinco tributos — ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins — em uma cobrança única. O novo modelo propõe dois impostos de valor agregado (IVA): a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que será compartilhado entre estados e municípios.
O impacto da reforma no mercado imobiliário é uma das questões em destaque. “Pode-se dizer que a regulamentação proposta pelo PLP 68/2024 torna a tributação mais rigorosa para quem realiza transações imobiliárias frequentes ou de grande porte, enquanto oferece benefícios direcionados a imóveis populares e operações pontuais”, explica o advogado Lucas Bettim, do escritório Benites Bettim Advogados.
O IVA será responsável por tributar operações imobiliárias que hoje não são abrangidas por todos esses impostos, como a compra, venda, locação ou arrendamento de imóveis. Hoje, essas transações são sujeitas apenas ao PIS e à Cofins, em determinadas situações.
A reforma traz mudanças significativas para os vendedores de imóveis. A partir de agora, o vendedor — seja pessoa física ou jurídica — será o sujeito passivo da obrigação tributária em relação ao IBS e CBS. Esses tributos incidem diretamente sobre as operações de venda, com regras específicas dependendo do perfil do vendedor e da natureza da transação.
Para as pessoas físicas, a reforma estabelece critérios mais claros para definir quem será considerado contribuinte. “Quem vende mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos, ou quem vende mais de um imóvel construído por si nos últimos cinco anos, passará a ser contribuinte do IBS e CBS”, afirma Bettim. Quem não se enquadrar nesses critérios continuará sujeito apenas ao Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital e ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – Inter Vivos), como ocorre atualmente.
Empresas que realizam vendas de imóveis estarão sujeitas ao IBS e CBS, mas com um desconto de 50% na alíquota padrão, resultando em uma carga tributária efetiva de cerca de 15,9% sobre o lucro das operações. “Embora esse benefício mitigue o impacto tributário, ele representa um aumento em relação ao regime anterior, o que pode reduzir a rentabilidade em algumas situações”, explica Bettim.
A reforma também contempla um favorecimento para o mercado popular. Imóveis residenciais novos destinados à moradia contarão com um redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo do IBS e CBS, visando tornar esses imóveis mais acessíveis para famílias de menor renda. Para lotes residenciais, o redutor será de R$ 30 mil.
Outra alteração relevante diz respeito ao momento em que o tributo é devido. O IBS e o CBS incidem no ato da alienação do imóvel, incluindo promessas de compra e venda com pagamento parcial. Ou seja, o imposto será exigido mesmo que o pagamento não tenha sido concluído ou esteja condicionado a fatores futuros.
Quanto aos compradores de imóveis, o impacto da reforma será indireto. Os novos tributos incidem sobre o vendedor, mas os custos adicionais podem ser repassados ao consumidor final, elevando o preço dos imóveis, especialmente os de maior valor. “Embora o comprador não seja o sujeito passivo do IBS e CBS, ele permanece, em regra, responsável pelo pagamento do ITBI, que é aplicado sobre o valor da transação do imóvel adquirido”, afirma Bettim.
Nos casos de leilões judiciais, o comprador poderá ser o responsável pelo pagamento dos tributos. Isso pode afetar diretamente os custos totais da aquisição.
No que tange aos aluguéis, a reforma propõe uma redução de 70% na alíquota padrão de 26,5%, resultando em uma tributação efetiva de até 7,95% sobre o valor dos aluguéis, além da tributação do imposto de renda, quando aplicável. Pessoas físicas com receita anual superior a R$ 240 mil provenientes de mais de três imóveis alugados também estarão sujeitas à tributação. “Caso a renda anual da pessoa física proveniente de aluguéis ultrapasse R$ 288 mil, mesmo que possua menos de três imóveis alugados, ela também será tributada”, explica Bettim.
Além disso, foi proposta a dedução de R$ 600 na base de cálculo de cada imóvel locado. Ou seja, o tributo será devido apenas sobre o valor que exceder essa quantia para cada imóvel.
Os inquilinos também poderão ser impactados, já que o repasse da carga tributária pelos locadores pode levar a um aumento nos valores dos aluguéis, semelhante ao que ocorre em transações de compra de produtos e serviços.
Com isso, a reforma tributária trará mudanças substanciais para o mercado imobiliário, afetando desde as vendas de imóveis até os alugueis, e provocando possíveis alterações nos preços para os consumidores finais.
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Informações retiradas de Letícia Furlan à Exame
