Encontra-se em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado, o Projeto de Lei Complementar n° 68 (PLP 68). O projeto aprovado pela Câmara considera operação com bens imóveis as seguintes atividades: (i) alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo; (ii) cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais sobre bens imóveis; (iii) locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel; (iv) serviços de administração e intermediação de bem imóvel e (v) serviços de construção.
Merece destaque a inclusão dos serviços de construção os quais não haviam sido contemplados na versão enviada pelo Governo Federal à Câmara
A servidão, cessão de uso ou de espaço, a permissão de uso, o direito de passagem e demais casos em que se permita a utilização de espaço físico, quando houver natureza onerosa, sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação. Não incidem o IBS e a CBS na alienação, locação e arrendamento de bem imóvel que seja de propriedade de pessoa física e que não seja utilizado de forma preponderante em suas atividades econômicas. No entanto, o projeto não estabelece critérios objetivos para determinar quando a pessoa física exerce atividade imobiliária preponderante, seja, por quantidade de operações ou valor.
Na versão do PLP 68 enviada à Câmara o Governo Federal considerava que as operações com imóveis seriam beneficiadas com desconto de 20% na alíquota conjunta do IBS e da CBS. Os deputados entenderam ser razoável aumentar esse desconto para 40% nas operações em geral e para 60% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento. Visando estimular adequadamente a economia e a geração de empregos, as reduções poderiam ser diferenciadas por atividade, assim, por exemplo a incorporação de imóveis poderia ter um desconto maior que o aluguel, que por sua vez, poderia ter um desconto maior que a intermediação de negócios imobiliários.
Foi mantido pela Câmara dos Deputados, a progressividade da tributação, caracterizada pelo chamado “redutor social”, onde quanto maior o valor do imóvel, maior o tributo em termos proporcionais. Nesse sentido, foi estabelecido um “redutor social”, fixado em R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, até o limite do valor da base de cálculo, após a dedução do redutor de ajuste. Isso significa que os imóveis novos e os lotes residenciais de valor mais elevado serão mais tributados que os populares.
Entendo que a progressividade seria mais adequadamente caracterizada com a criação de uma quantidade maior de faixas e alíquotas. Adicionalmente seria importante determinar um critério de atualização do valor do redutor social, pois ao longo do tempo haverá a corrosão pela inflação
Ademais foi criado o “redutor de ajuste”, visando minimizar o impacto decorrente da fase de transição e as aquisições feitas de alienante não sujeito ao regime regular do IBS e da CBS. Assim, está previsto que na alienação bem imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo, até o limite de seu valor, o montante correspondente ao ajuste.
Pois bem, sabemos que o IBS e a CBS irão substituir, respectivamente, o ICMS, ISS e o PIS e a COFINS. No caso específico das atividades imobiliárias (alienação, cessão, locação e arrendamento) a substituição ocorrerá tão somente em relação ao PIS e a COFINS, já que não há incidência de ICMS e ISS.
Foi divulgado pelo Ministério da Fazenda de que a alíquota conjunta do IBS e da CBS será em torno de 27,97%. As operações de imobiliárias são tributadas pelo PIS e COFINS aplicando-se a alíquota conjunta de 9,25% para as empresas tributadas pelo lucro real e de 3,65% para as empresas tributadas pelo lucro presumido. Considerando a alíquota padrão divulgada pelo Ministério da Fazenda e as reduções de 40% nas operações em geral e para 60% nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento, as alíquotas efetiva do IBS e da CBS em conjunto, seria respectivamente de e s 16,78% e de 11,19%.
Ou seja, a comparação direta de alíquotas atuais com as futuras indica um aumento da carga tributária, cujo impacto negativo será minimizado pelo redutor social e de ajuste e também pela possibilidade de creditamento do IBS e CBS sobre a aquisição de insumos. Lembro ainda que além do IBS e da CBS está previsto a manutenção da incidência do ITBI, o que elevará ainda mais o custo tributário nas operações de compra e venda.
Concluindo, nesse contexto, há incerteza nas empresas do setor imobiliário e receio de que no final das contas o setor seja um daqueles que terá uma tributação efetiva maior para compensar setores que terão redução.
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(*) Pedro César da Silva é CEO da Athros Auditoria e Consultoria + SFAI
