A Caixa Econômica Federal, responsável por quase 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil, anunciou mudanças nas regras para concessão de crédito habitacional a partir de 21 de outubro. A medida reflete o esgotamento da capacidade de financiamento do banco, segundo seu presidente, Carlos Vieira, que já havia alertado sobre a situação em maio deste ano.
Pelas novas regras, o financiamento pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) foi reduzido de 80% para 70% do valor do imóvel. Já na Tabela Price, o percentual financiado caiu de 70% para 50%. Além disso, o cliente não pode ter outro financiamento ativo na Caixa, e o valor máximo do imóvel que pode ser financiado é de R$1,5 milhão. Essas mudanças exigem uma entrada maior: 30% do valor do imóvel no caso do SAC e até metade do valor no caso da Price.
Por que a Caixa mudou as regras?
De acordo com Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da FGV, a queda expressiva nas reservas da poupança já indicava que as alterações seriam inevitáveis. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que chegou a representar 70% do crédito imobiliário, agora corresponde a apenas 34%. “Com retiradas anuais de R$ 80 bilhões, os bancos perderam acesso a uma fonte mais barata de recursos”, explicou Ajzental.
Além da falta de recursos, o cenário é agravado pela alta da Selic, que torna o crédito mais caro para o consumidor. Segundo ele, a Caixa também está sinalizando que será mais seletiva ao conceder financiamentos: “Com menos dinheiro disponível, os recursos que restam ficarão mais caros para quem quiser comprar sua casa”.
Recursos alternativos e inadimplência
O presidente do Conselho Regional de Economia de São Paulo (Corecon-SP), Pedro Afonso Gomes, acredita que o crédito habitacional terá de buscar novas fontes, como grandes fundos e letras de crédito imobiliário (LCIs). No entanto, ele alerta para a baixa atratividade do setor: “A inadimplência no crédito imobiliário é alta, o que pode afastar investimentos”.
Marcos Omena, head de negócios imobiliários do Santander, concorda que os juros elevados e a escassez de recursos vão obrigar bancos e consumidores a uma reavaliação. “Os consumidores terão que simular mais e escolher imóveis que se encaixem melhor na nova realidade”, afirma Omena.
| Ano | Total |
|---|---|
| 2014 | 120,3 |
| 2015 | 90,5 |
| 2016 | 67,65 |
| 2017 | 81,83 |
| 2018 | 80,90 |
| 2019 | 90,21 |
| 2020 | 116,30 |
| 2021 | 140,60 |
| 2022 | 161,70 |
| 2023 | 185,40 |
| 2024* | 169,24 |
| *Dados até 23/09/2024 | |
Fonte: Caixa Econômica Federal
Cenário atual e projeções para 2025
Entre 2014 e 2024, a Caixa expandiu em 40,6% sua carteira de crédito imobiliário, passando de R$120,6 bilhões para R$169,24 bilhões até setembro deste ano. Até agora, o banco já concedeu R$175 bilhões em financiamentos, beneficiando 2,5 milhões de brasileiros. A instituição detém 48,3% das contratações do SBPE e 68% do mercado geral de crédito habitacional.
Contudo, Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, alerta para o impacto dessas mudanças em quem comprou imóveis na planta. Com a alta inesperada dos juros, muitos clientes podem ter dificuldade para aprovar financiamentos, o que pode resultar em disputas judiciais. “Esse é o risco de quem compra na planta, especialmente em um cenário econômico tão instável”, comenta.
Tapai também aponta que, com o aumento das recuperações judiciais de incorporadoras, o mercado imobiliário enfrenta um período turbulento. Ele acredita que, sem uma solução para a captação de recursos a um custo mais baixo, o peso dessas dificuldades acabará recaindo sobre o consumidor: “Quem precisar de empréstimo terá dinheiro disponível, mas pagará caro por ele”.
Já o advogado Caio Yoshikawa, especialista em operações imobiliárias, é mais otimista. Ele aposta que o governo e o mercado de capitais vão criar mecanismos para estimular o setor: “O setor imobiliário é essencial para a economia e deve atrair novos investimentos em breve”.
Com as mudanças da Caixa e os juros em alta, tanto bancos quanto consumidores terão de se adaptar a essa nova realidade de crédito mais restrito e caro.
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Informações retiradas de Anna França à InfoMoney
