O art. 1º da lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, estabelece: “Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação”. Ao regime especial a que se refere a Lei, conhecido como RET, adere-se mediante a entrega formal da opção à Secretaria da Receita Federal e a afetação do terreno e suas acessões, conforme arts. 31-A e 31-E da Lei 4.591/1964.
Afetação é o regime tributário que separa os bens afetados do patrimônio geral da empresa, fazendo com que sejam tratados contabilmente de forma independente dos demais bens da organização. O objetivo é oferecer segurança jurídica aos compradores de imóveis em construção. Ou seja, impedir que os recursos providos para o empreendimento por eles adquirido possam ser desviados para outras finalidades. Com o patrimônio afetado contabilizado em separado, a falência da empresa não atingirá o empreendimento em evolução.
Como anuncia o próprio título deste artigo, o RET é um regime especial de tributação criado para estimular o setor imobiliário. Ele reduz a carga tributária e simplifica sua aplicação para empresas que realizam incorporações imobiliárias. Pode ser assimilado por empreendimento, e não como regra geral. A adoção do RET não é obrigatória. Entretanto, depois de adotado, é irreversível. As incorporadoras por ele optantes não podem dele desistir enquanto houver direitos creditórios ou obrigações para com os compradores do empreendimento.
Os benefícios promovidos pelo RET são inegáveis. Empresas optantes pagam alíquota única de 4% (quatro por cento) de impostos mensais sobre as receitas do empreendimento. Ou seja, 1,71% de COFINS; 0,37% de PIS/PASEP; 1,26% de IRPJ; e 0,66% de CSLL. A junção desses tributos em um só pagamento simplifica o processo de cálculo e o seu próprio pagamento, reduzindo burocracia e despesas operacionais. A taxa única é sem dúvidas mais vantajosa do que o pagamento individual de cada tributo, permitindo melhor planejamento operacional.
Nos termos da Lei, o RET é aplicável às incorporações imobiliárias. A dúvida, porém, é: loteamentos enquadram-se no conceito de incorporação? O art. 28 da Lei 4591/64 induz que só edifícios em condomínio são incorporações. Porém o seu art. 68 admite também a incorporação de casas térreas. A Lei 13.465/2017, que alterou o art. 1358 do CC, equiparou o condomínio de lotes, que contempla áreas comuns e, portanto, frações ideais, ao condomínio edilício. Assim sendo, este também passou a ter direito ao regime especial de tributação (RET).
Depois, veio a Lei 14.382, de 27 de junho de 2022, e equiparou, incontestavelmente, o condomínio de lotes ao condomínio edilício. Entretanto o loteamento convencional, resultante da simples partição de terrenos em lotes individuais, embora destinados à construção de casas, não se configura em condomínio edilício. Portanto o RET não é aplicável aos loteamentos convencionais. A Receita Federal, contudo, tem restringido sua aplicação também aos condomínios de lotes, gerando insegurança jurídica aos incorporadores. Isso é o Brasil!
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Informações cedidas por João Teodoro – COFECI-CRECI
