Bancos e fintechs investem em financiamento com garantia de imóvel já alienado

O novo marco regulatório permitiu que instituições financeiras como Santander, Itaú Unibanco, CashMe (do grupo Cyrela) e Creditas começassem a oferecer essa modalidade de crédito. A Caixa Econômica Federal também estuda a adoção dessa prática nos próximos meses.

Sandro Gamba, diretor de crédito imobiliário do Santander e presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), considera a mudança uma grande oportunidade. “Essa é uma oportunidade enorme, pois cria um novo mercado, uma nova forma de gerar crédito”, afirma. Com o novo regulamento, todo imóvel pertencente a uma carteira alienada pode ser usado como garantia para novos empréstimos.

Desbloqueio de ativos e potencial do mercado

Antes da mudança, um imóvel já financiado não poderia ser usado novamente como garantia, mesmo que o valor da garantia fosse superior à dívida restante. A nova regulamentação permite o uso do mesmo imóvel em até 60% de seu valor total em múltiplas operações de crédito, conforme a Resolução 4.676 de 2018 do Banco Central.

Esse desbloqueio dos ativos pode reduzir a “ociosidade” de imóveis e potencializar o mercado de CGI. O Santander lançou em julho a linha “Use Casa Mais” para imóveis já alienados, e o Itaú Unibanco iniciou uma linha semelhante em junho, que rapidamente se tornou significativa, representando 20% das operações de CGI no mês seguinte.

Adoção e cautela

As fintechs também estão investindo na nova modalidade. A CashMe já registrou mais de R$ 15 milhões em operações com imóveis alienados, enquanto a Creditas está testando o modelo e planeja lançar uma linha específica em breve. A Caixa Econômica Federal está avaliando a oferta de extensão de garantia, mas ainda aguarda ajustes regulatórios.

Os bancos e fintechs concedem esses financiamentos apenas para clientes já existentes, evitando complicações com imóveis alienados a outras instituições financeiras. Thales Ferreira, do Itaú Unibanco, aponta que, apesar do conforto em operar com clientes próprios, ainda há questões a serem debatidas para imóveis alienados a terceiros.

Riscos e regulações

Um desafio importante é a prioridade na execução de garantias em caso de inadimplência. O advogado Olivar Vitale explica que, se a dívida não for paga, o primeiro credor tem prioridade para executar a garantia, e o segundo credor deve aguardar. Embora a lei permita a alienação fiduciária superveniente, a prática ainda não foi amplamente testada em processos judiciais.

O presidente da CashMe, Juliano Bello, e o vice-presidente da Creditas, Fabio Zveibil, expressam cautela quanto à incerteza jurídica na execução de garantias e a necessidade de maior clareza sobre como as regras serão aplicadas na prática.

Panorama atual e futuro do CGI

A carteira total de CGI chegou a R$ 21,7 bilhões na metade de 2024, um aumento de 21% em relação ao mesmo período de 2023. O volume de financiamentos no primeiro semestre foi de R$ 4,6 bilhões, marcando um avanço de 45% em comparação anual. No entanto, o CGI ainda representa uma parcela pequena do crédito imobiliário total, que movimentou R$ 115 bilhões no primeiro semestre.

O CGI tem atraído atenção tanto do governo quanto das instituições financeiras, que reformularam seus produtos e investiram em divulgação para aumentar sua adoção. A modalidade oferece taxas de juros mais baixas em comparação com linhas de crédito sem garantia, variando atualmente entre 1,5% e 2,0% ao mês. É procurada por quem deseja quitar dívidas mais caras, realizar investimentos ou reformar a própria casa.