Um recente relatório da consultoria Gavekal revela que, enquanto as construtoras chinesas enfrentam uma crise prolongada, um setor do mercado imobiliário continua a prosperar. De acordo com o China Real Estate Index System (CREIS), as vendas no mercado secundário de 34 grandes cidades aumentaram em quase um terço em 2023, mesmo com uma queda de 5% nas vendas de novas casas.
Surpreendentemente, o mercado secundário agora representa mais da metade das vendas totais nessas cidades, em comparação com apenas 10% uma década atrás. Isso sugere que o problema reside mais no lado da oferta do que na demanda, destacando a resiliência desse segmento específico do mercado imobiliário chinês.
De acordo com estimativas do Beike Research Institute, o mercado primário de casas na China registrou uma queda de 8% em vendas, totalizando 950 milhões de metros quadrados, enquanto o segmento de casas já existentes teve um aumento de 40%, atingindo 570 milhões de metros quadrados no último ano.
Especialistas apontam que o crescimento do mercado secundário indica que os proprietários mantiveram o interesse no setor imobiliário. Rosealea Yao, especialista em mercado imobiliário chinês, observa que a demanda no mercado primário pode se recuperar quando as finanças das incorporadoras se estabilizarem e o sistema de pré-venda for reformado.
O mercado secundário está ganhando destaque na China, representando mais de 40% das vendas totais. Três principais fatores impulsionam essa demanda. Primeiramente, a queda nos preços no mercado secundário contrasta com o aumento no mercado primário. Em 2022, a média de venda por metro quadrado no mercado secundário era de 20 mil yuans, caindo para 17 mil no início de 2024. Enquanto isso, no mercado primário, os preços subiram de 18 mil para 21 mil yuans por metro quadrado no mesmo período.
“Há fortes indícios de que a diferença esteja relacionada à pressão do governo para incorporadoras não oferecerem descontos, de olho em amenizar a crise do segmento. Dado que as casas já existentes ficam relativamente baratas, isso provavelmente contribuiu para levar compradores para o mercado secundário”, diz Yao.
O apetite pelo mercado imobiliário na China é influenciado por diversos fatores. Em primeiro lugar, a questão populacional desempenha um papel crucial, com o país enfrentando um crescimento mais lento da população urbana após um período de superciclo de construção para atender à urbanização. Isso resulta em uma menor necessidade de expansão acelerada do estoque de casas.
Em comparação, nos Estados Unidos, o mercado secundário domina quase 85% das transações imobiliárias. Além disso, a confiança nas construtoras chinesas é afetada pela recente crise, contribuindo para moldar o comportamento do mercado.
“À medida que as dificuldades financeiras dessas empresas continuam, as famílias permanecem céticas se as empresas serão capazes de entregar casas pré-vendidas daqui alguns anos. Dado que as pré-vendas são a forma dominante de comprar novas casas, essas preocupações levaram a uma queda de vendas em novas moradias”, diz Yao.
Em meio a um declínio geral no mercado imobiliário primário, as novas casas com construção já finalizada experimentaram um aumento de cerca de 10% em 2023. Essa dinâmica contrastante destaca o fracasso das políticas de acesso ao crédito do governo chinês, liderado por Xi Jinping, e do Banco Central Chinês. Isso sugere que a crise em questão não é meramente uma questão de crédito, mas sim de confiança no mercado imobiliário.
Na China, ao contrário de outros países como o Brasil, as empresas do setor imobiliário não dependem tanto de financiamento bancário para construir empreendimentos. Em vez disso, elas se baseiam principalmente na venda de imóveis, transferindo o risco para os compradores. Isso resulta em uma dinâmica em que a empresa se compromete com quem compra imóveis na planta, em vez de transferir imóveis prontos.
Desde 2021, os juros hipotecários têm diminuído, atingindo mínimas históricas e reduzindo o custo de habitação para novas famílias. No entanto, o interesse pela compra na fase de pré-venda ainda não decolou.
“A estabilização das finanças de construtoras pode não acontecer por algum tempo. Enquanto os legisladores aumentam o financiamento para a construção civil, empresas do setor continuam a dar calotes”, afirma Yao.
“Mas, a partir do momento em que essa relação entrar em um patamar mais estável, a demanda atualmente concentrada no mercado secundário deve direcionar parte de sua atenção para o primário novamente”, diz a analista.
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Informações retiradas de Karina Souza à Exame
