Em 2023, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) observou uma tendência preocupante: pelo terceiro ano consecutivo, os saques da poupança superaram os depósitos no país, resultando em uma captação líquida negativa de R$87,8 bilhões, conforme dados do Banco Central.
Essa movimentação de recursos reflete uma combinação de fatores, incluindo a necessidade de parte da população utilizar suas reservas para cobrir despesas em um cenário de alto endividamento, além da transferência de dinheiro para investimentos mais rentáveis em renda fixa. Como consequência desse cenário, o crédito habitacional, principal fonte de financiamento imobiliário no Brasil, sofreu uma queda de 14,6% em 2023, totalizando R$153 bilhões.
O financiamento habitacional no Brasil é alimentado principalmente pela poupança, que financia principalmente habitações para a classe média e alta, enquanto o FGTS é direcionado para a baixa renda. Os bancos que utilizam recursos da poupança devem destinar 65% para crédito imobiliário, fornecendo assim um financiamento mais acessível para as classes média e alta. No entanto, se a poupança se tornar menos atraente para depósitos, sua contribuição para o financiamento habitacional total será reduzida.
No final de 2022, a poupança representava 40% do total de R$ 1,92 trilhão em investimentos. No mesmo período do ano anterior, em dezembro, essa fatia era de 34% do saldo de R$ 2,17 trilhões. Essa mudança na composição dos investimentos pode ser interpretada de duas maneiras distintas.
Por um lado, o financiamento habitacional está diversificando suas fontes de captação, reduzindo a dependência da poupança. No entanto, por outro lado, isso significa que os bancos estão recorrendo a fontes de financiamento mais caras, o que pode resultar em custos mais altos para quem busca um empréstimo para adquirir imóveis.
Financiamento imobiliário: Custo do crédito pode cair até 1,5 ponto percentual
O crédito imobiliário ainda não reflete as quedas da taxa básica de juros devido ao aumento da participação de recursos mais caros. Apesar do ciclo de afrouxamento monetário em curso, mais dinheiro está saindo do que entrando na poupança. Especula-se que, quando a taxa básica de juros retornar ao patamar de um dígito, a captação líquida da poupança voltará a ser positiva, o que contribuirá para a redução dos custos dos empréstimos para construção e compra de imóveis.
No ciclo anterior de queda da Selic, a cada 2,2 pontos percentuais de redução, os bancos diminuíram o crédito imobiliário em 1 ponto percentual, conforme cálculos de Alberto Ajzental, professor de economia da FGV. Contudo, no cenário atual, espera-se que os cortes no financiamento imobiliário ocorram em um ritmo mais lento.
“Na melhor das hipóteses, a Selic – atualmente, em 11,25% – cairá para 8,75% até o fim do ano. O crédito imobiliário poderá ser reduzido entre 1 ponto percentual e 1,5 ponto percentual”, estima Ajzental, ressaltando que, ao todo, os cortes da taxa básica de juros chegarão a 5 pontos percentuais – 2 pontos, no ano passado, e estimados três pontos, em 2024.
Para o presidente da Abecip, Sandro Gamba, ainda não é possível falar em diminuição do custo dos empréstimos habitacionais.
“A gente não consegue aferir nem avaliar qual vai ser o patamar do crédito imobiliário no médio e no longo prazos. Se houver incremento de poupança em 2024 e queda na curva de juros longa, a probabilidade de redução da taxa de financiamento imobiliário é maior”, diz Gamba.
Em 2024, mesmo com os juros ainda elevados, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, sugere que vale a pena considerar a compra de imóveis, visando migrar para financiamentos mais acessíveis quando as taxas de juros diminuírem. Ele destaca que quando a taxa Selic cair para menos de dois dígitos, a captação da poupança tende a ser positiva novamente.
Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, ressalta que quem compra imóveis no lançamento assinará contratos de financiamento com taxas de juros menores um ou dois anos depois. Até a entrega das chaves, as parcelas são pagas à incorporadora. Em 2023, dos R$153 bilhões de financiamento habitacional com recursos da poupança, R$113,1 bilhões foram destinados à compra de moradias e R$39,9 bilhões à construção, de acordo com a Abecip.
A proporção de 74% do crédito para a aquisição e 26% para a produção de imóveis deve ser mantida neste ano.
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Informações retiradas de Sergio Biz à The Capital Divisor
