No mês de janeiro, o prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, sancionou a Lei de Zoneamento da cidade após a aprovação do Plano Diretor. Esta legislação, conhecida como Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, especifica as diretrizes para construção em cada rua da capital paulista, bem como os tipos de uso permitidos para os terrenos.
O texto, complementar ao Plano Diretor atualizado no primeiro semestre de 2023, foi alvo de 58 vetos pelo prefeito. Agora, a lei revisada retornará à Câmara Municipal para análise e possíveis ajustes pelos vereadores. Uma das mudanças incluídas no novo texto, aprovado em dezembro passado, é a permissão para construção de imóveis em áreas de proteção ambiental.
O prefeito vetou a proposta de aumento da altura máxima de edifícios em zonas mistas e de centralidade, gerando críticas por desviar do Plano Diretor. As zonas de centralidade, localizadas nos bairros, possuem residências e comércios, mas carecem de transporte. A Lei de Zoneamento propõe elevar a altura dos prédios nessas áreas de 48 para 60 metros, e nas zonas mistas, de 28 para até 42 metros, permitindo edifícios de até 14 andares, em oposição aos atuais oito.
Diante disso, São Paulo começa a ser projetada para ter mais prédios, abrigando uma maior concentração de habitantes em um espaço menor.
Fundos imobiliários podem ganhar com as mudanças
Maria Fernanda Violatti, head de fundos listados da XP, destaca o potencial favorável para os fundos imobiliários, especialmente aqueles focados no desenvolvimento de empreendimentos residenciais. Ela aponta que os incentivos ligados ao potencial de construção podem impulsionar esses FIIs a explorar novas oportunidades nas ZEUs, áreas chave para a transformação urbana.
Violatti acredita que isso poderia gerar impactos positivos nos resultados dos fundos, destacando uma perspectiva otimista para o setor imobiliário.
“Os incentivos relacionados a compra de terrenos também podem favorecer esses fundos imobiliários de residências em um escopo de mais longo prazo. Além do benefício indireto aos fundos de papel que viabilizam o desenvolvimento desses empreendimentos”, comenta Violatti.
A head de fundos da XP ressalta a contínua confiança dos gestores de fundos de investimento imobiliário (FIIs) no segmento residencial, atribuindo isso à menor volatilidade atual. Além disso, os especialistas enxergam um potencial de crescimento devido ao amadurecimento do mercado e ao aumento da preferência por aluguel em vez da compra de imóveis, especialmente entre as novas gerações.
“Os fundos residenciais ainda apresentam oportunidades mesmo diante de mudanças na Lei de Zoneamento. Vale ressaltar que a lei de 2016 incentivou fortemente a construção de unidades conhecidas como não residenciais. Com isso, ainda existe estoque de unidades voltadas para aluguel, que podem ser exploradas pelo segmento”, diz.
Impactos em FIIs de shoppings
A revisão da Lei de Zoneamento de 2016 trouxe mudanças significativas, conforme destacado por Violatti. Uma das principais alterações foi a inclusão de shoppings, igrejas e templos como estabelecimentos sujeitos às restrições de tamanho. Agora, esses locais não podem exceder 20 mil metros quadrados em área total e 150 metros quadrados em frente.
“De maneira geral, a revisão da lei trouxe mudanças e benefícios na forma do aumento do potencial de construção dos shoppings e de edifícios. Como também incentivos para ampliação das ZEUs”, comenta.
Desta forma, a profissional da XP aponta possíveis impactos marginais nos fundos imobiliários de shoppings. “A liberação da construção de ‘mega’ centros de compras pode trazer oportunidades de ampliação do portfólio desses FIIs”, reforça.
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Informações retiradas de Flávya Pereira à Money Times
