Douglas Peterson, proprietário da City Skyline Realty, enfrenta uma visita desoladora a um prédio de apartamentos em Manhattan que comprou por US$4,8 milhões em 2018. O apartamento de dois quartos parece pálido e sinistro, com paredes rachadas e amareladas, lembrando uma antiga fotografia em sépia.
O teto está descascando, e um pombo morto é encontrado na cozinha. A City Skyline Realty se especializa em investimentos imobiliários em propriedades sujeitas ao sistema de regulamentação de aluguéis de Nova York, o maior e mais antigo programa do tipo nos Estados Unidos.
Em Washington Heights, um bairro de Nova York conhecido por sua comunidade dominicana e por estar passando por um processo acelerado de gentrificação, os proprietários de imóveis enfrentam desafios significativos ao tentar aumentar os aluguéis. Tradicionalmente, o processo de lucro para esses proprietários envolvia a compra de prédios em condições precárias, a realização de reformas e o aumento dos aluguéis para cobrir os custos e gerar lucro.
No entanto, com a rápida escalada dos preços dos aluguéis, alcançando quase US$2.800 por mês, os proprietários agora se veem limitados pelo mercado. Para apartamentos bem localizados, como o descrito, o preço máximo de aluguel possível é de apenas US$650 por mês, representando uma fração do valor de mercado.
A aposta no aumento dos aluguéis mostrou-se desastrosa para os proprietários em toda a cidade, conforme as mudanças legislativas de 2019 no estado de Nova York. Legisladores agiram em resposta ao declínio das moradias populares, implementando medidas significativas.
Mudanças
Uma das principais mudanças foi a drástica redução nos aumentos permitidos aos proprietários após reformas. Além disso, uma mudança crucial foi que os apartamentos agora permanecem no programa, independentemente do aumento dos aluguéis.
O investidor imobiliário Peterson, conhecido por adquirir mais de 40 propriedades ao longo de duas décadas, enfrenta dificuldades financeiras. Com atrasos em suas hipotecas e a necessidade de fundos para reparos, ele agora enfrenta processos de execução hipotecária, incluindo uma ação movida pela Fannie Mae em relação a uma de suas propriedades na 164th Street. Peterson expressa incerteza sobre seu futuro, questionando se deve abandonar seus empreendimentos ou lutar para reverter a situação. Ele reflete sobre o que será seu legado em meio a esses desafios.
Queda acentuada
No ano passado, os edifícios em Nova York com pelo menos um apartamento de aluguel estabilizado foram vendidos por uma média de US$203.000 por unidade, marcando uma queda acentuada de 34% desde 2019, conforme revelado pela Maverick Real Estate Partners, uma administradora de investimentos local. Em contrapartida, os preços dos apartamentos não regulamentados subiram significativamente, registrando um aumento de 23%.
Essa mudança no mercado imobiliário resultou em uma redução notável no valor total das unidades de aluguel estabilizado, estimada em até US$75 bilhões, de acordo com dados fornecidos pela Maverick. Além disso, em dezembro, a Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) liquidou US$15 bilhões em empréstimos, principalmente garantidos por apartamentos de aluguel estabilizado em Nova York, com um desconto de 40%.
As ações do New York Community Bancorp despencaram 38% em um dia devido à preocupação com a exposição imobiliária, já que metade dos US$37 bilhões em empréstimos para apartamentos estão garantidos por unidades com aluguel regulamentado. Isso reflete uma crescente batalha pela habitação acessível na cidade mais cara do mundo, onde proprietários consideram que uma regulamentação mais rígida dos aluguéis violaria seus direitos de propriedade e agravaria a escassez de moradias ao desencorajar reformas e construções.
Prejuízos
No último ano, a empresa Barberry enfrentou prejuízos ao vender 21 edifícios com aluguel estabilizado. Um exemplo notável foi a venda de um edifício no Harlem por US$ 3,8 milhões, 59% menos do que o valor pago em 2016. O CEO da empresa, Barbanel, atribui esse declínio aos políticos retirando o financiamento desses edifícios, criando uma situação propícia para o fracasso dos proprietários.
Por outro lado, os inquilinos veem essa situação como uma consequência dos proprietários basearem seus investimentos em empréstimos imprudentes e aluguéis excessivamente altos, o que inevitavelmente enfrentaria resistência. Como resultado, Barbanel está transferindo seus investimentos para locais fora de Nova York, como Nova Jersey, em busca de oportunidades mais favoráveis.
Controle de aluguéis
O controle de aluguéis está voltando à tona depois de ficar em segundo plano por mais de uma geração.
- Em 2019, o estado do Oregon tornou-se o primeiro a aprovar uma lei estadual de controle de aluguéis, que limitou os aumentos anuais a 7% mais a inflação.
- No mesmo ano, a Califórnia limitou os aumentos a 10%. No ano passado, duas dúzias de estados consideraram limites, de acordo com o National Multifamily Housing Council, um grupo comercial para proprietários.
- Países como Canadá, Índia e Suécia possuem regulamentação. Como os aluguéis aumentaram nas grandes cidades do mundo todo, os governos buscaram expandir as proteções, com resultados mistos.
- A Dinamarca instituiu um limite de dois anos em 2023.
- Em 2020, Berlim decretou um congelamento de cinco anos, uma das medidas mais rigorosas do mundo. O Tribunal Constitucional Federal da Alemanha, contudo, anulou a medida no ano seguinte.
Economistas geralmente rejeitam o controle de aluguéis, argumentando que ele distorce os mercados, causando escassez de moradias e aumentando os aluguéis em prédios com preços de mercado. Essas regras tendem a favorecer inquilinos antigos em detrimento dos recém-chegados, sendo consideradas uma forma ineficaz de ajudar os mais necessitados.
No final de 2023, o Fundo Monetário Internacional instou a Irlanda a suspender seus limites de preço em “zonas de pressão de aluguel”, como Dublin, sugerindo subsídios direcionados aos locatários de baixa renda como alternativa para lidar com o problema da falta de moradia.
Na economia clássica, o aumento dos preços normalmente levaria a mais construções e à moderação dos aluguéis. No entanto, a escassez de terrenos em cidades atrativas, combinada com regras de zoneamento restritivas, resulta em uma escassez persistente. Herbert sugere que um controle de aluguel mais flexível, como vincular os aumentos à inflação, poderia oferecer um meio-termo nesse cenário desafiador.
Proprietários vs. Inquilinos
A história do controle de aluguel em Nova York reflete o contínuo balanço de poder entre proprietários e inquilinos na cidade. Com dois terços dos residentes sendo inquilinos, o dobro da média nacional, os inquilinos têm desfrutado de uma influência política relativamente maior em comparação com outras partes dos Estados Unidos.
Os esforços para regular os aluguéis em Nova York remontam ao século XIX, quando medidas foram tomadas para melhorar as condições de vida dos imigrantes que viviam em condições precárias nos cortiços. Desde 1943, durante a Segunda Guerra Mundial, Nova York tem mantido alguma forma de regulamentação de aluguel, iniciada pelo governo federal como parte dos esforços para controlar a inflação.
Estudo do caso
Um estudo conduzido por pesquisadores das universidades George Washington, do Norte do Texas e Johns Hopkins revelou que inquilinos na cidade de Nova York estão desfrutando de um desconto nos aluguéis de apartamentos estabilizados em comparação com os preços de mercado. Este desconto anual chega a uma impressionante cifra de US$ 5,4 bilhões.
Este fenômeno tem sido impulsionado, em parte, pela entrada de uma nova classe de investidores no mercado imobiliário da cidade, antes dominado por famílias estabelecidas no setor. Empresas menores, como a City Skyline Realty, bem como grandes nomes de Wall Street, estão entre os participantes tardios que buscam oportunidades neste mercado em evolução.
Em 2015, a empresa de investimentos Blackstone liderou a compra do Stuyvesant Town e Peter Cooper Village por US$5,3 bilhões, ambos com aluguéis estabilizados. Desde então, a Blackstone investiu mais de US$375 milhões em melhorias e mantém sua confiança no investimento. No entanto, o aumento dos preços imobiliários em Nova York gerou críticas.
O então prefeito Bill de Blasio e a procuradora-geral de Nova York, Letitia James, argumentaram que controles menos rígidos incentivavam o assédio aos inquilinos, promoviam a gentrificação e resultavam na desregulamentação de centenas de milhares de apartamentos.
Os proprietários, representados por Jay Martin, diretor executivo do Community Housing Improvement Program, têm se oposto a essas medidas, tentando sem sucesso obter intervenção da Suprema Corte dos EUA contra as leis de aluguel de 2019. Nas mídias sociais, Martin chegou a descrever os oponentes como comunistas e prometeu uma estratégia agressiva para combatê-los este ano.
Quer continuar atualizado sobre o mercado imobiliário? Então se inscreva na nossa Newsletter. Todas as terças e sextas, às 7:15, nós enviamos no seu e-mail as principais notícias do mercado Imobiliário. Vejo você lá!
Informações retiradas de Patrick Clark e Prashant Gopal à Bloomberg
