Ao longo dos tempos locatários inadimplentes sempre foi uma dor de cabeça para os locadores. É, portanto, normal buscar segurança nos contratos de locação através das garantias. No entanto, o assunto gera polêmica, uma vez que nem sempre as partes envolvidas se entendem.
Mas o que não se pode esquecer é que a locação é regida pela Lei do Inquilinato ( 8.245/91), que prevê os tipos de garantia possíveis e suas características. Por isso, cuidado na hora de preparar seu contrato de locação, porque a sanção prevista para os proprietários abusivos é bastante pesada.
Veja quais são as garantias previstas em lei e como elas devem ser aplicadas ao contrato de locação de forma a beneficiar ambas as partes.
Como colocar as garantias no contrato de locação?
Pode não parecer, mas este é um assunto delicado. A lei prevê, por exemplo, que seja exigido apenas um tipo de garantia. Por isso, se o proprietário insistir em colocar mais de uma garantia no contrato de locação, ele pode ter que responder legalmente.
Perante a lei a exigência de dois ou mais tipos de garantia é abusiva. E a penalidade é pesada. A multa para o locador é de 3 a 12 vezes o valor do aluguel ou até mesmo de 5 dias a 6 meses de detenção.
Esse é um dos motivos pelos quais é muito importante que o contrato de locação seja elaborado por profissional qualificado. O tema precisa ser tratado com clareza e o documento não pode apresentar incongruidades.
Evite utilizar modelo pronto de contrato de locação. O ideal é que o documento seja produzido de forma personalizada para cada transação, elaborado por especialista.
Por outro lado, mesmo que o proprietário opte pela garantia que para ele for mais vantajosa, o candidato a locatário não é obrigado a aceitar. A bem da verdade, nem mesmo a imobiliária.
Assim, a recomendação é que o proprietário considere a definição da garantia como parte da negociação. Afinal, todas elas o protegerão da mesma forma.
Conheça os tipos de garantia possíveis para o contrato de locação.
Fiança
A fiança é um dos tipos mais comuns. Nesse caso, o locatário precisa indicar uma pessoa para se tornar responsável pelo pagamento se este for interrompido por algum motivo. O fiador então assume a dívida em caso de inadimplência do inquilino.
Na maioiria das vezes é exigido que o fiador seja proprietário de um ou mais imóveis. A princípio, essa é uma forma de ter certeza que ele terá como arcar com a dívida.
Mesmo não se tratando de uma hipoteca, se o fiador for casado o cônjuge também precisa assinar o contrato de locação autorizando o compromisso.
Seguro fiança
Nesse caso o inquilino contrata um seguro de uma seguradora ou banco. A ideia é garantir o pagamento do aluguel, de qualquer encargo em atraso e até mesmo possíveis danos ao imóvel durante a locação.
Esse tipo de garantia pode agradar ao proprietário, já que oferece uma segurança praticamente completa.
No entanto, como tem que ser pago mensalmente ao banco ou seguradora e não retorna após o fim do contrato de locação, a modalidade é pouco popular entre os inquilinos.
Uma saída que tem sido bastante encontrada é fazer constar do contrato de locação uma cláusula compromissória arbitral.
Nela, as partes se comprometem a resolver definitivamente qualquer controvérsia relativa ao documento mediante arbitragem, conforme a Lei 9.307/96.
As vantagens são muitas. O processo é rápido, já que os Tribunais Arbitrais são instituições privadas e ágeis. Por outro lado, a sentença arbitral resolve em definitivo a disputa, apontando responsabilidades e determinando medidas para a solução do problema.
Cessão fiduciária
Na cessão fiduciária a admistração dos fundos de investimento do inquilino é autorizada a transferir quotas e/ou rendimentos para o proprietário. A medida, no entanto, não impede a ação de despejo.
Nesse tipo de garantia, há um porém. Nem todo tipo de investimento pode ser utilizado com finalidade de garantia com cessão fiduciária no contrato de locação.
Há várias exigências para isso, conforme a Instrução Normativa CVM nº432. Uma delas é que esses fundos tenham em sua denominação a expressão “Garantia de Locação Imobiliária”. Essas determinações são reguladas pela Comissão de Valos Mobiliários vinculada ao Ministério da Fazenda.
Compreendeu a importância de o contrato de locação ser produzido por um especialista? Proprietários e imobiliárias devem tomar cuidado quando o assunto são as garantias!
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