Um movimento significativo está se desenhando no mercado financeiro, com um grupo de construtoras focadas no segmento de baixa renda se preparando para entrar na bolsa de valores. Esse movimento, que parece ser o início de uma tendência crescente, pode ser o maior fluxo de empresas do setor imobiliário a acessar capital na bolsa desde 2020. Naquele ano, sete construtoras e incorporadoras abriram capital impulsionadas pelo excesso de liquidez nos mercados e pelas taxas de juros historicamente baixas no Brasil, o que resultou em um boom de vendas no mercado imobiliário.
A atual janela de oportunidade para ofertas subsequentes (“follow-ons”), destinada a empresas já listadas, tem sido aproveitada por construtoras como a MRV e a Direcional. A MRV realizou uma oferta que movimentou cerca de R$1 bilhão, enquanto a Direcional levantou aproximadamente R$429 milhões. Outra empresa, a Plano&Plano, também atuante no segmento de baixa renda e alinhada com seus concorrentes, planeja arrecadar até R$500 milhões.
A empresa Tenda tomou a decisão de seguir a mesma rota de sucesso ao anunciar sua intenção de entrar no mercado através de um follow-on. Essa estratégia visa otimizar sua estrutura financeira, permitindo também espaço para investimentos futuros. O montante estimado para essa operação é de R$250 milhões. Paralelamente, a empresa Cury, também atuante no mesmo setor e com acionistas semelhantes, incluindo a Cyrela, optou por adiar temporariamente o lançamento de sua operação.
Com as recentes confirmações dessas operações, o total das ofertas já anunciadas alcança aproximadamente R$2 bilhões neste ano. Fontes do mercado indicam que essa movimentação está diretamente ligada à reestruturação do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que foi ampliado, ao invés de estar associado ao início da redução das taxas de juros, que historicamente impulsionaram o setor.
Uma das principais mudanças é a destinação de R$96,96 bilhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar o Minha Casa, Minha Vida neste ano, representando um aumento de 50% em relação ao ano anterior. Essa expansão no financiamento proveniente do FGTS tem despertado o interesse das incorporadoras, visto que o acesso a recursos para a construção habitacional tem se tornado mais limitado devido às retiradas da poupança, que tradicionalmente financiava a habitação de média renda.
O movimento de follow-ons, que envolve a captação de recursos por empresas através da emissão de novas ações, está prestes a se expandir além do segmento de baixa renda. Fontes anônimas afirmam que construtoras que tradicionalmente atuam no segmento de alta renda, como a Even e a Cyrela, estão interessadas em explorar esse mercado para impulsionar seu crescimento. No entanto, os planos de follow-on podem ser adiados devido ao atual valor das empresas nas bolsas de valores, que não está alinhado com seu desempenho e, em alguns casos, está abaixo do valor de seus ativos líquidos.
Enquanto isso, o segmento de média renda enfrenta desafios neste ano devido às taxas de juros ainda elevadas, que limitam o poder de compra dos consumidores. Embora haja indicações de que as taxas de juros podem começar a diminuir devido ao início de um ciclo de redução da taxa Selic, essa mudança provavelmente não ocorrerá a curto prazo. Portanto, as empresas do setor podem precisar esperar antes de realizar seus planos de follow-on, enquanto monitoram o cenário econômico e buscam oportunidades de crescimento sustentável.
Em agosto de 2023, o setor imobiliário já captou cerca de R$2 bilhões por meio de investimentos na bolsa de valores, motivado pela perspectiva de oportunidades no programa governamental “Minha Casa, Minha Vida”. Algumas empresas que anteriormente consideraram a possibilidade de abrir capital, mas adiaram devido à instabilidade do mercado, agora estão reavaliando essa decisão.
No entanto, essas empresas estão sendo aconselhadas a esperar por um mercado mais estável e taxas de juros mais baixas antes de prosseguirem com seus planos de acesso à bolsa. É previsto que esse grupo de empresas do setor imobiliário comece a lançar ofertas públicas a partir de 2024, impulsionado pelas discussões já em andamento.
A ênfase está em estar preparado para aproveitar a oportunidade quando ela se materializar. Algumas das empresas que não conseguiram realizar seus planos durante a última oportunidade incluem One, Tegra, You Inc e Nortis.
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Informações retiradas de Fernanda Guimarães e Ana Luiza Tieghi à Valor Investe
