Especialistas indicam que as taxas de crédito imobiliário mantiveram-se constantes desde maio e provavelmente permanecerão nesse patamar até o final do ano ou início de 2024.
Embora a Selic tenha caído de 13,75% para 13,25% ao ano, os bancos continuam cautelosos na aprovação de financiamentos devido à escassez de recursos, dificultada pela elevação dos custos de “funding” do setor e pelas retiradas contínuas dos fundos de poupança.
Priscilla Basso, coordenadora de crédito imobiliário da plataforma de comparação de empréstimos habitacionais MelhorTaxa, aponta que, mesmo a Caixa Econômica Federal, líder no mercado de crédito imobiliário, suspendeu linhas de financiamento, com expectativa de retomada somente no final do ano.
A taxa média das operações dos principais bancos no crédito imobiliário, incluindo Caixa, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander, subiu para 11,02% ao ano no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em comparação com os 10,65% registrados em março, antes dos últimos ajustes.
Segundo a MelhorTaxa, essas instituições estão priorizando a aprovação de clientes que buscam repassar financiamentos de imóveis na planta, recém-entregues pelas incorporadoras. Os bancos tem adotado critérios mais rigorosos para consumidores que solicitam empréstimos individualmente. Esse movimento indica uma preferência dos bancos por operações de repasse no mercado de crédito imobiliário.
Atual cenário do mercado imobiliário
O cenário apresenta uma taxa de aprovação para financiamentos que é apenas um terço do que já foi durante períodos de juros baixos. Isso significa que muitos compradores de apartamentos que adquiriram suas propriedades nos últimos dois ou três anos estão enfrentando o risco de não cumprir os requisitos de renda necessários para o repasse aos bancos.
De acordo com informações do MelhorTaxa, somente 1 em cada 5 pedidos de financiamento tem sido aprovado. A coordenadora da empresa destaca que, apesar das taxas de crédito imobiliário permanecerem estáveis ao longo do segundo semestre, a perspectiva é de melhora nas taxas de aprovação. Isso dependerá da melhoria do financiamento proveniente da poupança e da redução dos níveis de inadimplência.
Thales Ferreira, diretor do Itaú Unibanco, enfatiza que as taxas de crédito imobiliário são influenciadas não apenas pelos movimentos de curto prazo da taxa Selic, mas também pelas curvas de juros de médio e longo prazo. Ele destaca a importância da diversificação das fontes de financiamento, mas ressalta que o crescimento dos saldos de poupança ainda desempenha um papel significativo na determinação das taxas de juros.
A redução das taxas de juros e um programa de renegociação de dívidas, conhecido como Desenrola, têm o potencial de melhorar significativamente os índices de inadimplência e estimular o apetite dos bancos por conceder mais crédito. A expectativa é de que o programa permita aos bancos regularizar os clientes e, consequentemente, reduzir a inadimplência, o que poderá resultar na liberação de maior volume de crédito.
No entanto, a queda nas taxas de financiamentos habitacionais é prevista para ocorrer apenas no próximo ano, à medida que fatores como a diminuição da Selic, o aumento na captação da poupança, uma concorrência mais acirrada e o ressurgimento do ciclo de expansão imobiliária influenciem os custos dos empréstimos imobiliários, provavelmente a partir de 2024.
Atualmente no crédito imobiliário
A retomada da poupança desempenha um papel crucial. A poupança atua como a principal fonte de recursos para as linhas de financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH). De acordo com a legislação, os bancos devem alocar 65% do saldo da poupança para financiamentos imobiliários.
Essa alocação estratégica da poupança é fundamental, pois os recursos provenientes dela permitem que as instituições financeiras ofereçam taxas de juros inferiores à taxa Selic. A poupança proporciona um rendimento fixo de 0,5% ao mês, além de variação da Taxa Referencial (TR), quando a Selic se iguala ou ultrapassa 8,5% ao ano. Quando a taxa básica de juros cai abaixo desse nível, o rendimento passa a ser 70% da Selic mais a TR.
Além da poupança, os bancos também recorrem a outras fontes de captação de recursos para o crédito imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI) e letras garantidas imobiliárias (LIG).
Em meio à recente redução da taxa básica de juros, Selic, o diretor de crédito imobiliário do Santander, Sandro Gamba, enfatizou que a diminuição da Selic não influencia de maneira imediata o custo de captação de recursos para o setor habitacional. Ele observou que, embora haja uma expectativa de queda nas taxas de financiamento imobiliário, esse ajuste não ocorrerá de forma instantânea.
Gamba também prevê que as taxas das linhas de crédito habitacional devem permanecer estáveis nos próximos meses, uma vez que o processo está sujeito à influência da captação líquida positiva na poupança e aos movimentos do Banco Central.
O executivo destaca que a redução das taxas de financiamento imobiliário está vinculada à consolidação de captação líquida positiva na caderneta de poupança, que é a principal fonte de financiamento do setor. Portanto, a queda na Selic não resulta em uma diminuição imediata nos custos do crédito imobiliário. A saída contínua de recursos da poupança ainda limita a disponibilidade de funding para esse mercado.
O presidente-executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Ely Wertheim, expressou otimismo em relação aos efeitos positivos da recente queda da taxa básica de juros, a Selic, no setor de financiamentos habitacionais. Segundo ele, a redução da Selic tende a impulsionar a aprovação de novos financiamentos imobiliários, refletindo em uma melhora no mercado.
Ely Wertheim projeta que os efeitos dessa tendência se manifestarão de forma mais imediata no aumento das concessões de financiamentos habitacionais. Ele estima que já nos próximos 30 a 60 dias, a aprovação de financiamentos imobiliários começará a apresentar melhorias visíveis.
Para Wertheim, a atitude dos bancos de retomar o interesse pelo financiamento desencadeará uma redução nas taxas de juros. Isso, por sua vez, estimulará as vendas no mercado não subsidiado de imóveis, prevendo um impulso significativo ao longo dos próximos 90 a 120 dias.
Já a poupança
No Brasil, a poupança apresentou melhorias notáveis a partir de junho. Dados divulgados pelo Banco Central revelaram que o sexto mês de 2023 registrou um aumento líquido de R$2,6 bilhões na caderneta, marcando a primeira captação positiva do ano. No entanto, apesar dessa melhora, o primeiro semestre ainda acumulou uma saída líquida de R$66,6 bilhões.
Os números parciais do Banco Central indicaram que julho apresentou uma saída líquida de R$3,7 bilhões da poupança. No entanto, nos primeiros dias de agosto, houve uma inversão desse movimento, com um aumento líquido significativo de R$10,57 bilhões até o dia 4 do mês, especialmente no financiamento imobiliário com recursos da caderneta (SBPE).
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) informou recentemente que o crédito imobiliário teve um crescimento de 6% no primeiro semestre deste ano, em comparação com o mesmo período em 2022, totalizando R$117,8 bilhões. Dentro desse montante, os financiamentos provenientes da poupança sofreram uma queda de 10%, totalizando R$76,7 bilhões, enquanto os financiamentos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aumentaram em 62%, alcançando R$41,1 bilhões.
Para o fechamento do ano de 2023, a Abecip projeta uma queda de 1% no financiamento imobiliário, com uma redução de 13% no financiamento proveniente do SBPE e um aumento de 32% nos financiamentos com recursos do FGTS.
José Ramos Rocha Neto, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) reconhece que a poupança está perdendo relevância como fonte de financiamento para o setor imobiliário, mas assegura que existem outras fontes de dinheiro disponíveis. Ele destaca o crescimento das linhas alternativas de funding, como Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
No primeiro semestre de 2021, a poupança representava 49% do financiamento total, porém esse número declinou para 44% em 2022 e mais recentemente para 36% na primeira metade de 2023. Apesar da queda, Ramos Rocha Neto enfatiza a importância contínua da poupança no financiamento imobiliário.
Com a melhoria das condições macroeconômicas, especialistas, como Wertheim do Secovi-SP, preveem que o mercado imobiliário como um todo ganhe impulso a partir do segundo semestre. A redução das taxas de juros é vista como benéfica, já que melhora as perspectivas de captação de recursos da poupança e equilibra as opções de investimento. Além disso, espera-se que isso estimule a venda de unidades e aumente a demanda por financiamento imobiliário.
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Informações retiradas de Sérgio Tauhata à Valor Investe
