O novo Plano Diretor da cidade de São Paulo, aprovado no mês passado pela Câmara, busca ampliar a oferta de terrenos para as incorporadoras, facilitar a oferta de vagas de garagem nos empreendimentos e incentivar a diversificação das tipologias dos novos apartamentos. A expectativa é de que os primeiros empreendimentos sob as novas regras surjam no mercado no próximo ano, com lançamentos ocorrendo em 2025.
As construtoras se preparam para uma guinada no mercado imobiliário com a regulamentação mais recente. Embora o preço dos terrenos deva desacelerar em comparação com o crescimento anterior, não se espera uma queda no valor dos imóveis, pois haverá um aumento de custo para as incorporadoras, conforme apontam especialistas.
Para o comprador, as mudanças serão percebidas no formato dos prédios, com a oferta de unidades híbridas, possibilitando a coexistência de apartamentos maiores (por exemplo, com 100 m²) e estúdios menores de 30 m², além de áreas comerciais nos mesmos empreendimentos.
O setor imobiliário, representado por construtoras e incorporadoras, está reavaliando seus investimentos e projetos diante da nova legislação do Plano Diretor. O diretor da consultoria imobiliária CBRE, Eder Kenke Nörnberg, destaca que a ampliação das áreas próximas ao transporte público permite construções com coeficiente de aproveitamento de até quatro vezes o tamanho do terreno.
Essa mudança pode beneficiar os empreendedores, aumentando a oferta de terrenos e abrindo novas possibilidades de compra de apartamentos para a população. Com a expectativa de uma retomada no crescimento, o setor aguarda os próximos passos para se adequar às novas oportunidades proporcionadas pela nova legislação.
Incentivo
O novo plano de incentivo imobiliário traz mudanças significativas em relação às regras anteriores. Agora, o incentivo é estendido para áreas mais distantes das estações de metrô, trem e corredores de ônibus, aumentando os raios de abrangência para 700 metros e 400 metros, respectivamente. Uma diferença importante é que o benefício agora se aplica ao quarteirão em si, não necessariamente ao terreno.
Embora isso possa ampliar o alcance do incentivo, há também um custo associado. Lucas Rietjens, analista da Guide Investimentos, alerta que o aumento dos raios de abrangência pode encarecer os imóveis, já que as incorporadoras devem repassar ao consumidor o aumento de custo do metro quadrado nas áreas próximas ao transporte público.
De acordo com José Roberto Graiche Junior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a criação de apartamentos com 60 m² ou mais deve incluir melhorias como varandas maiores, mais dormitórios ou escritórios. Essas medidas visam incentivar os moradores a permanecerem por mais tempo nos mesmos imóveis, o que, por consequência, poderá diminuir a demanda por novos empreendimentos.
Graiche Junior também destaca que o novo Plano Diretor tem o potencial de frear a escalada de preços das propriedades. A valorização dos terrenos na cidade ocorreu após o anúncio do Plano Diretor, que aumentou o potencial de construção, mas a expectativa é de que esse movimento se torne menos intenso com as novas políticas em vigor.
Estudo
O Plano Diretor traz mudanças na legislação urbanística que impactarão o mercado imobiliário. Enquanto a construtora Tarjab afirma que as decisões da empresa não serão afetadas pelas mudanças até 2025, a EZTEC está estudando novas estratégias para lidar com as alterações.
O analista Caio Nabuco de Araujo acredita que, após diluição das propostas iniciais, as novas regras terão poucas mudanças significativas para o planejamento estratégico das empresas do setor. O presidente da Tarjab vê o plano como uma oportunidade para mais pessoas terem acesso a moradias em regiões com melhor infraestrutura.
Segundo Otávio Zarvos, sócio e fundador da incorporadora Idea! Zarvos, a atualização da legislação trouxe poucas mudanças significativas. Ele enfatiza que as construtoras não devem ser vistas como agentes de desenvolvimento urbano, mas sim como investidores em busca de retorno financeiro. Zarvos acredita que as empresas escolhem seus empreendimentos com base nesse critério, e cabe ao poder público incentivar seu crescimento em diferentes regiões da cidade.
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Informações retiradas de Exame
