Falta de escritura afeta mais de 40 milhões de imóveis, cerca de 60% dos imóveis no Brasil apresentam alguma irregularidade. Afetando domicílios urbanos que não se limitam apenas à periferia, mas também aos condomínios de luxo. Esses dados são do Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional.
A ausência do documento dificulta a obtenção de financiamento imobiliário, a verificação de informações para inventários e testamentos, bem como a venda, transferência ou aluguel do imóvel. O advogado e professor de direito imobiliário, Marcos Salomão, destaca a abrangência do problema e a necessidade de soluções para garantir a regularização dessas propriedades.
Considera-se um imóvel irregular quando não possui registro ou quando o registro não foi atualizado de acordo com sua situação real. A Lei de Registros Públicos exige que todas as informações sobre a propriedade, como divisão de lotes, quantidade de cômodos, doações, partilhas de bens e penhoras, sejam devidamente informadas em sua matrícula.
Medidas
Recentemente, a prefeitura de São Paulo tomou uma medida para facilitar a regularização desses imóveis. O prazo para regularizar construções realizadas até julho de 2014 foi ampliado, dando aos proprietários a oportunidade de se adequarem às normas até 31 de dezembro deste ano.
O advogado Marcelo Tapai destaca um dos principais problemas enfrentados por quem pretende comprar um imóvel usado: a discrepância entre o que é descrito na matrícula e a realidade do imóvel. É comum ocorrer modificações não registradas, como os chamados “puxadinhos”, que podem resultar em impasses na hora de vender a propriedade, pois o banco, ao fazer a medição, constata diferenças em relação à área construída na matrícula e, assim, nega o financiamento.
Além de não conseguir vender, o proprietário pode ser sujeito a multas estipuladas no contrato de compra e venda, bem como despesas com a corretagem. É essencial que os compradores de imóveis usados realizem uma investigação cuidadosa da documentação para evitar problemas futuros.
O contrato de gaveta é uma prática frequente na venda de imóveis, onde as partes concordam e assinam um documento sem a intervenção de órgãos públicos. Apesar disso, a lei exige uma escritura pública para conferir validade jurídica ao acordo. Muitos desses contratos são realizados sem o real proprietário do imóvel, uma vez que ele também foi adquirido da mesma forma.
Essa informalidade resulta em ilegalidade e, segundo especialistas, ocorre devido à falta de informação ou ao desconhecimento dos procedimentos burocráticos necessários para regularizar a situação.
Quais os riscos da falta de regularização do imóvel?
No contexto de imóveis sem escritura, existem riscos significativos aos quais os proprietários podem estar expostos. Segundo o advogado Daniel Frederighi, um desses riscos é relacionado aos credores do proprietário registrado, que podem utilizar ações judiciais para gravar uma penhora no imóvel e, potencialmente, levá-lo a leilão. Isso significa que o proprietário corre o risco de perder o investimento realizado no imóvel.
Outra ameaça destacada pelo especialista é a possibilidade de outra pessoa ter seu nome registrado na matrícula do imóvel. Essa situação permite que essa pessoa disponha do bem livremente, inclusive vendendo-o sem o conhecimento ou consentimento do proprietário atual.
Olivar Vitale Junior, sócio fundador do VBD Advogados, destaca que em cidades densamente povoadas, casos recorrentes envolvem loteamentos sem aprovação prévia, favelas em encostas de morros e residências próximas a áreas de preservação permanente, como rios e represas.
Diante disso, é crucial que proprietários e futuros compradores de imóveis estejam atentos à legalidade do processo de compra e venda, realizando uma minuciosa verificação da documentação junto aos órgãos competentes para evitar problemas futuros.
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Informações retiradas de Ana Paula Branco à Folha
