O Plano Diretor da cidade de São Paulo está passando por uma revisão que será votada pelos vereadores na próxima quarta-feira, dia 21. O projeto prevê a expansão da área urbana da cidade, permitindo a construção de prédios sem limite de altura e oferecendo incentivos atrativos para o mercado imobiliário.
De acordo com um estudo realizado pelo laboratório Arq.Futuro, do Insper, essa expansão representará um aumento significativo, passando de 5,6% para 14,5% do território da cidade.
A proposta amplia os benefícios para uma área adicional de 81,6 km², composta principalmente por imóveis localizados a até 25 minutos a pé de estações de metrô, trem e corredores de ônibus. Essas mudanças estão presentes no texto substitutivo apresentado pelo relator, vereador Rodrigo Goulart (PSD), que foi aprovado em primeira discussão no final de maio. Uma nova versão do projeto será apresentada na segunda-feira, dia 19, antes da votação final.
No entanto, a expansão dos “eixos de transporte” dependerá de alterações no zoneamento da cidade, o que será revisto pela Câmara Municipal nos próximos meses. Isso significa que a proposta não entrará em vigor imediatamente, mesmo se for promulgada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).
O Plano Diretor é a principal lei urbanística municipal e possui uma série de regras e incentivos para construções. Algumas das mudanças propostas já podem ser observadas na cidade, como a concentração de novos empreendimentos imobiliários próximos a estações de metrô, trem e corredores de ônibus em bairros como Brooklin, Butantã e Pinheiros. O plano atual está em vigor desde 2014, e a versão revisada permanecerá em vigor pelo menos até 2029.
Proposta de mudança nas regras de verticalização em áreas próximas a estações de trem, metrô e corredores de ônibus está sendo discutida. Atualmente, os incentivos municipais para construções em altura valem para imóveis situados até 600 metros das estações de trem e metrô, e até 300 metros dos corredores de ônibus. A nova proposta busca ampliar esses limites para até um quilômetro das estações de trem e metrô, e até 450 metros dos corredores de ônibus.
No entanto, a ampliação não será aplicada igualmente a todas as quadras. Alguns zoneamentos da cidade, como áreas exclusivamente residenciais e de proteção ambiental, vetam a verticalização mesmo quando próximas a meios de transporte. Com a nova proposta, imóveis vizinhos na mesma quadra poderão ter regras distintas, permitindo que um terreno receba prédios mais altos enquanto o vizinho ao lado, situado a mais de um quilômetro de distância, terá restrições mais rígidas.
Essa mudança proposta tem impacto no mercado imobiliário, pois áreas com maior potencial de verticalização são valorizadas. Atualmente, as normas são mais uniformes, já que o raio de abrangência incide sobre toda a quadra. No entanto, se aprovada, a nova proposta permitirá uma diferenciação de regras dentro da mesma quadra, favorecendo alguns terrenos em detrimento de outros em termos de altura permitida para construção.
A expansão dos eixos de transporte na cidade de São Paulo pode mais do que dobrar sua área atual, passando de 51,5 km² para 133,1 km². Essa ampliação visa destravar incentivos para áreas próximas às principais vias de transporte, como a Marginal do Tietê e estações de metrô e trem.
Inicialmente, a ativação desses incentivos dependia de um projeto específico a ser avaliado pelos vereadores, mas devido ao não cumprimento dos prazos pela Prefeitura, essas áreas passarão a receber oficialmente os benefícios até que o Projeto de Intervenção Urbana Arco Tietê seja entregue e aprovado pela Câmara, com previsão de prazo até 2024. Isso inclui a permissão para construção de prédios sem limite de altura e outras medidas.
O Plano Diretor prevê incentivos para a construção de apartamentos nos eixos, visando aumentar a população próxima a essas áreas e promover o uso frequente de transporte coletivo. Esses locais também são caracterizados por uma maior oferta de infraestrutura, comércio, empregos e serviços, reduzindo os deslocamentos longos na cidade. No entanto, ainda não há estudos suficientes para determinar se a lei alcançou seu objetivo, especialmente considerando o surgimento de microapartamentos e empreendimentos de alto padrão nesses endereços.
Adriano Borges Costa, coordenador do levantamento e professor no Insper, destaca que a expansão dos eixos territoriais mantém o objetivo de aproximar a população do transporte, considerando que 25 minutos seria uma distância caminhável em muitos endereços.
Por outro lado, o pesquisador critica a expansão do raio de influência por lote em vez de quadra. Ele aponta questões de uniformidade dentro da mesma quadra e a falta de transparência, uma vez que a ampliação depende da aprovação na Câmara Municipal através de uma revisão da Lei de Zoneamento ou de um projeto separado.
Costa considera isso problemático, pois abre espaço para decisões arbitrárias, negociações políticas e pode resultar em corrupção. Ele exemplifica que uma pessoa poderia comprar um lote em uma zona fora do eixo e solicitar a mudança do zoneamento para enquadrá-lo como um eixo.
A proposta de revisão do Plano Diretor da cidade de São Paulo, que prevê a expansão dos eixos de desenvolvimento urbano, está sendo discutida. A mudança envolve remembramentos de terrenos, como a fusão de um terreno dentro do eixo com outro fora dele. Segundo o coordenador do Arq.Futuro, José Police Neto, a proposta mantém o conceito original do Plano Diretor, que busca aproximar a população dos meios de transporte.
A maioria dos eixos atualmente está a 15 minutos a pé, mas com a mudança, 95% estarão a até 25 minutos, seguindo a ideia de uma cidade compacta. Neto destaca que alguns locais, como o distrito da Bela Vista, serão majoritariamente formados por eixos, comparando-os à Ilha de Manhattan. A proposta também terá impacto na periferia da cidade, atraindo a população que trabalha em municípios vizinhos.
A proposta de ampliação dos eixos viários no Plano Diretor tem gerado divergências entre diferentes grupos. A equipe do Arq.Futuro considera que essa medida pode ser positiva, enquanto pesquisadores da área e associações de bairro se opõem a ela e têm se manifestado contra por meio de campanhas e protestos. O setor imobiliário, por sua vez, defende a expansão e já expressou publicamente seu apoio à revisão do Plano Diretor.
No entanto, os críticos, como os pesquisadores do Insper, apontam outros pontos problemáticos no projeto de lei para os eixos. Eles questionam a ampliação da metragem máxima dos apartamentos, que passaria de 80 m² para 120 m², e a criação de unidades residenciais com mais de uma vaga de garagem sem a cobrança de taxa. Essas medidas podem incentivar a construção de moradias voltadas para um público que provavelmente não faz uso frequente de transporte público.
Outro ponto de discordância é a alteração do “coeficiente de aproveitamento” nas áreas mais distantes dos sistemas de transporte. Atualmente, há um limite que permite que as construções nos bairros tenham o dobro da metragem do terreno. Com a aprovação do projeto nos moldes atuais, essa ampliação seria de três vezes a área, o que significa que um prédio de 300 m² poderia ser construído em um terreno de apenas 100 m².
O aumento do coeficiente de aproveitamento nos miolos urbanos pode ser uma medida desejável para atrair prédios de alta classe, liberando terrenos nos eixos urbanos para a população que utiliza o transporte público. No entanto, o aumento do coeficiente também deve ser considerado nos eixos para manter seu apelo para a verticalização.
Adriano, um especialista, argumenta que o mercado abandonou os miolos urbanos, e que direcionar empreendimentos de alto padrão para essas áreas pode não ser suficiente, pois a demanda continuará a utilizar carros. Ele afirma que aumentar o coeficiente nos miolos sem ampliá-lo nos eixos seria um equívoco.
O relator do Plano Diretor, Rodrigo Goulart, destaca que a ampliação do adensamento nos eixos urbanos ainda não é uma medida consumada com a aprovação da revisão do plano. Ele afirma que essa questão será tratada caso a caso, lote a lote, na Lei de Zoneamento.
O substitutivo proposto visa corrigir distorções do Plano Diretor de 2014, mantendo seu principal conceito de adensamento ao longo dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, próximos às áreas de transporte coletivo. A intenção é incentivar a verticalização de forma mais justa e qualificada, permitindo que pessoas de diferentes níveis sociais possam viver próximas ao transporte público.
A Câmara Técnica de Legislação Urbanística (CLTU) será responsável por avaliar individualmente a preservação histórica, cultural e da paisagem urbana, excluindo áreas de verticalização que tenham importância comprovada. O objetivo é evitar uma destruição desmedida de bairros, como tem sido observado, ao mesmo tempo em que se mantém o controle sobre esse adensamento.
Nº de andares de edifícios aumentou após lei
Um recente estudo conduzido por um grupo de pesquisadores revelou que o Plano Diretor implementado nos últimos anos tem impulsionado a construção de edifícios mais altos ao longo dos eixos de transporte na cidade. De acordo com os dados coletados, a média de andares dessas construções aumentou significativamente, passando de 11,1 pavimentos em 2013 para 16,4 pavimentos em 2021.
Além disso, a pesquisa constatou que os incentivos oferecidos pelo município têm atraído o mercado imobiliário para as áreas próximas às estações de metrô, trem e corredores de ônibus. Entre 2019 e 2021, aproximadamente 54,1% dos lançamentos de empreendimentos voltados para o público em geral foram concentrados nesses eixos, em comparação com 16,7% registrados no período de 2013 a 2015.
Os dados também revelam que essa transformação é mais evidente em bairros de classes média e alta, como Brooklin, Butantã e Pinheiros, nos quais casas e imóveis de menor porte estão sendo substituídos por prédios altos. No entanto, há relatos de casos semelhantes em outras regiões da cidade, como nos arredores da Linha 15-Prata do Monotrilho, abrangendo áreas como Vila Prudente e São Lucas, localizadas na zona leste.
O conteúdo do substitutivo tem recebido críticas e apoios, além de dividir opiniões entre urbanistas, associações de moradores, setor imobiliário e vereadores. Entre as demais mudanças previstas, estão a ampliação do máximo de área construída permitida nos “miolos” dos bairros (de duas para três vezes a área do terreno), o pagamento da principal taxa pela pelas construtoras em execução de obras públicas e a determinação da implantação e expansão de novos parques – como a ampliação do Burle Marx, na zona sul paulistana, com a anexação de áreas de Mata Atlântica.
Até 14,5% da área urbana de SP poderá ganhar prédios sem limite de altura
O projeto de revisão do Plano Diretor que será votado pelos vereadores na quarta-feira, 21, vai permitir a expansão da área urbana da cidade de São Paulo que poderá receber prédios sem limite de altura e com incentivos municipais atrativos para o mercado imobiliário. Essa fatia do território vai crescer de 5,6% para 14,5%, segundo cálculo inédito do laboratório Arq.Futuro, do Insper, divulgado nesta sexta-feira, 16. O estudo identificou que a nova proposta estende esses benefícios para mais 81,6 km² da capital, majoritariamente de imóveis a até 25 minutos a pé de estações de metrô e trem e de corredores de ônibus.
A mudança está no texto substitutivo apresentado pelo relator, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), aprovado em 1ª discussão no fim de maio. Uma nova versão será apresentada na segunda-feira, 19, dois dias antes da votação definitiva, mas, como o Estadão mostrou, os trechos que envolvem a expansão dos chamados “eixos de transporte” serão mantidos. A ampliação dependerá de alterações no zoneamento da cidade, o que será revisto pela Câmara nos próximos meses. Isto é, não entrará em vigor imediatamente se for promulgada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).
O Plano Diretor é a mais importante lei urbanística municipal, com uma série de regras e incentivos construtivos. Algumas das mudanças que a atual versão propõe são evidentes na cidade, como a concentração da maioria dos apartamentos lançados perto de metrô, trem e corredor de ônibus, em distritos como Brooklin, Butantã e Pinheiros. O atual plano está em vigor desde 2014 e a versão revisada permanecerá ao menos até 2029.
Uma das mudanças propostas para esses locais é que os incentivos municipais para a verticalização alcancem imóveis a até um quilômetro de distância da maioria das estações de trem e metrô. Hoje, esse limite é válido para quadras até 600 metros.
No caso de corredor de ônibus, a abrangência inclui quadras até 300 metros e passará a se estender para lotes até 450 metros. A ampliação não afeta a todas as quadras igualmente, pois alguns zoneamentos da cidade (como em áreas exclusivamente residenciais e de proteção ambiental) vetam a verticalização, mesmo quando perto de transporte.
A nova proposta permitirá que imóveis vizinhos em uma mesma quadra tenham regras distintas. Isto é, um terreno poderá receber prédios mais altos enquanto o vizinho ao lado (por estar a mais de um quilômetro) terá restrição maior. Hoje, como o raio incide sobre toda a quadra, as normas são mais uniformes. Em geral, áreas passíveis de maior verticalização são valorizadas no mercado imobiliário.
A expansão dos eixos de transporte na cidade de São Paulo poderá mais do que dobrar sua área atual, passando de 51,5 km² para 133,1 km². Essa expansão tem como objetivo destravar os incentivos para as áreas próximas aos corredores de transporte, como as estações de metrô e trem ao longo da Marginal do Tietê. Entre as estações beneficiadas estão Lapa, Piqueri, Santana, Carandiru e Portuguesa-Tietê.
Originalmente, a ativação desses incentivos estava condicionada à aprovação de um projeto específico pelos vereadores, mas devido ao não cumprimento de prazos pela Prefeitura, essas áreas passarão a receber oficialmente os benefícios de eixo, que incluem a possibilidade de construção de prédios sem limite de altura, até que o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Arco Tietê seja entregue e aprovado pela Câmara Municipal, com o novo prazo estabelecido para 2024, sem data máxima definida.
O Plano Diretor prevê incentivos para o aumento da construção de apartamentos em eixos específicos, visando atrair mais pessoas que são usuárias frequentes de transporte coletivo. Esses locais também oferecem uma maior infraestrutura, comércio, emprego e serviços, o que reduz a necessidade de longos deslocamentos pela cidade.
No entanto, ainda não existem estudos suficientes para determinar se a lei alcançou seu objetivo, especialmente considerando o surgimento de microapartamentos e empreendimentos de alto padrão nesses locais. Segundo o professor Adriano Borges Costa, coordenador do levantamento e professor do Insper, a expansão dos eixos mantém o objetivo de aproximar a população dos meios de transporte, e uma distância de 25 minutos seria considerada “caminhável” na maioria dos endereços.
Por outro lado, o pesquisador critica a expansão do raio de influência por lote, e não mais apenas por quadra. Além da questão de uniformidade em uma mesma quadra, avalia que abrirá brecha para uma falta de transparência, pois a ampliação dependerá de aprovação na Câmara Municipal por meio de uma revisão da Lei de Zoneamento ou de um projeto à parte.
“É problemático. Abre espaço para decisões arbitrárias, negociações políticas e pode gerar um mecanismo de negociação individual, com casos de corrupção. É menos possível de controlar”, diz. “Uma pessoa pode comprar um lote na zona mista (fora de eixo) e pleitear o zoneamento como eixo”, exemplifica.
Além disso, não há orientações de como a mudança envolveria remembramentos de terrenos (fusão de um dentro de eixo e outro fora de eixo). “Vincular com a quadra faz mais sentido urbanístico, porque tem características similares”, argumenta.
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