Fatores como a conservação e o grande fluxo de pessoas — como na Praça do Pôr do Sol — podem trazer mais desvantagens do que benefícios para os moradores do local. Uma recente pesquisa da Loft, startup do setor imobiliário, analisou o efeito no preço dos anúncios dos imóveis próximos a praças públicas nos bairros mais valorizados da cidade.
Na região de 31 dessas praças (62% da amostra), quanto mais longe, maior a valorização do imóvel — ao menos R$100 a cada quilômetro. Ou seja, a maior parte da amostra de praças nas regiões mais valorizadas da capital não é atraente o bastante para que os imóveis em prédios ao redor sejam também mais valorizados.
Entre elas, estão o Largo da Batata, em Pinheiros, e as praças Visconde de Cunha Bueno, no Morumbi, Província de Saitama, no Alto de Pinheiros, a 1,5 quilômetro do Parque Villa-Lobos, e a famosa Praça do Pôr do Sol, no mesmo bairro.
Na lista também entram algumas das praças mais importantes e conhecidas da região central, como a Sé, República, Arouche, Dom José Gaspar, Júlio Prestes, Princesa Isabel e Vale do Anhangabaú.
Desvalorização
Se problemas claros dessa região, como o trânsito, a zeladoria urbana e a dispersão da Cracolândia, tornam a presença dessas praças na lista menos surpreendente, o que explica a desvalorização em bairros nobres, como o Alto de Pinheiros?
Segundo o gerente de dados da Loft, Rodger Campos, uma cidade heterogênea como São Paulo tem causas difusas para fenômenos como esse. Questões ligadas à zeladoria urbana, segurança pública e fluxo de frequentadores entram nessa conta, mas não só, hábitos e preferências da população local também precisam ser considerados.
Isso significa que estar ao lado de uma praça pode não ser um atrativo para parte da população por variados motivos, da qualidade do serviço público oferecido ao uso (ou a falta dele) que o morador dá ao local. “Nem todo comportamento que a gente vê no geral, vemos no micro“, afirma Campos.
O mesmo processo se aplica, por exemplo, a estações de metrô. Desejada e esperada em diversas áreas da cidade, viver ao lado de uma também pode significar morar perto de um grande fluxo de pessoas, o que para parte da população pode ser um problema.
Para o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie Celso Aparecido Sampaio, a zeladoria urbana ineficiente em algumas dessas praças faz com que o espaço público não seja ocupado pelos moradores da região.
A forma de construção, como um elemento estranho ao local, sem conexão com o entorno, também afasta a ocupação. “O Largo da Batata é um exemplo de um grande projeto urbanístico não totalmente executado. Pode ser uma praça seca, mas se tiver cafés, bancos e outros pontos de atração as pessoas vão ocupar. Mas se não tiver nem uma sombra sequer…”, afirma. “O mesmo acontece com o Vale do Anhangabaú que não dialoga com as ruas do entorno.”
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Informações retiradas do Exame
