Apesar da recente alta nas taxas de juros, quantidades de pessoas investimento nesse tipo de carteira seguiu aumentando, quando as taxas de juros estavam em baixa em 2018 e 2019, foi o momento importante dos fundos investimento imobiliários (os FIIs). Os investidores buscavam novidades fora da renda fixa, que estavam na casa de 2% ao ano.
O produto, que é de renda variável e tem as cotas negociadas em bolsa, vem atraindo os investidores pessoas físicas que buscam rendimentos mensais com isenção de imposto de renda. Este é um dos principais atrativos dos FIIs. Nos últimos quatro anos, o número de investidores em FIIs cresceu 950%, passando de 208 mil em 2018 para quase 2 milhões este ano, segundo levantamento da XP, feito com dados da B3 e Economatica.
Em geral, quando as taxas de juros sobem, as cotas desses fundos caem. Investidores menos experientes acabam abandonando o produto ou nem mesmo entrando nele. Mas, mesmo agora, com a Selic (taxa de juros de referência no Brasil) a 13, 75%, os FIIs seguem em ritmo de crescimento, um pouco mais lento que antes, mas para “alto e avante”, aponta o estudo.
“A grande alta foi nos anos que tivemos os juros baixos, principalmente a partir de 2019, quando começaram os ciclos de corte da Selic. Segundo dados da B3, nos anos de 2019 a 2022 tivemos um aumento por ano de: 310%, 182%, 132% e 127%, respectivamente”, afirma Daniel Chinzarian, analista de fundos de investimentos da XP, responsável pelo estudo.
O analista avalia que ainda há muito espaço para crescimento dessas carteiras. “A indústria de fundos imobiliários (FIIs) ainda representa menos de 3% da indústria de REITs (classe de ativos comparável americana), de acordo com um levantamento exclusivo realizado pela XP. Além do alto potencial de crescimento, a pesquisa mostra que o mercado explodiu nacionalmente em 2018 e não desacelerou o crescimento inclusive durante a pandemia, momento sensível para investimentos em imóveis”, diz.
Ele aponta que a própria demanda, vinda com o novo público, provocou o lançamento de novos fundos e fez com que o volume captado mais que triplicasse no período que vai de janeiro de 2018 a outubro de 2022, que foi de R$54 bilhões para R$191 bilhões. O número de fundos saiu de 173 para 350 no período analisado.
“A indústria de FIIs está mais transparente. O mercado melhorou muito e cresceu muito, mas ainda temos muito a percorrer. Temos que mostrar que os FIIs não são apenas ‘dividend yield’ [retorno sob a forma de dividendos] e cotação na B3 para tomada de decisões. Existem vários fatores e análises que é preciso levar em consideração na hora de comprar e de vender um ativo. E o mais importante, investir no mercado imobiliário é pensar no longo prazo”, afirma.
O que esperar para 2023?
O cenário macro não beneficia a atividade econômica e pode impactar fortemente os fundos, visto que parte importante do interesse dos investidores é obter ganhos regulares sem precisar correr os riscos.
A condição do país pós-pandemia se consolidou no decorrer do ano, o que foi ótimo para todas as classes de fundos imobiliários. Porém, estamos diante de um novo governo, em que as diretrizes poderão mudar e os impactos serão ganhos ou perdas para setores específicos dentro do mercado imobiliário.
Este é um cenário que não beneficia a atividade econômica e pode impactar fortemente os fundos, visto que parte importante do interesse dos investidores é obter ganhos regulares sem precisar correr os riscos.
A partir de agora, o investidor tende a olhar muito o rendimento nominal e, conforme as distribuições dos fundos que se beneficiam da alta da inflação aumentem, isso deve valorizar as cotas. Fundamentalmente não deveria ser assim, mas provavelmente é o que acontecerá, ao passo que os fundos que não conseguirem repassar aos cotistas com rapidez, a alta da inflação deve ter impacto negativo na cota.
Ainda é cedo para saber com precisão o que ocorrerá nos próximos meses. Até o momento, os FIIs de galpão são os que devem ser menos afetados por qualquer volatilidade de curto prazo. O mercado imobiliário tende a ser um dos primeiros setores a sofrer impacto em cenários de escassez e encarecimento do crédito e aumento da inflação, que até o momento parecem ser possibilidades concretas de ocorrerem no curto prazo. Vejamos os próximos capítulos!
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