O mercado imobiliário brasileiro tem passado por um redesenho impactado pelas condições do cenário macroeconômico. O maior aperto monetário das últimas décadas, tem deixado a sua marca e o setor tem respondido com maturidade.
Com a inflação em alta, o Banco Central reajustou a taxa Selic 12 vezes consecutivas para frear o consumo. E conseguiu. A Selic saiu de 2% para 13,75% a.a. e somado a um cenário de incertezas, a compra da casa própria foi deixada para frente.
De acordo com Índice FipeZap+ de vendas, que avalia o preço médio de venda dos imóveis nas maiores capitais do país, apontam que houve uma desaceleração de crescimento nos últimos 12 meses. Em agosto, o índice ficou em 6,1%. No mesmo período de 2021 estava em 5,3%. E, no mesmo período de 2020, 1,4%.
Isso significa que, apesar dos preços continuarem subindo, o ritmo de alta desacelerou na comparação com o registrado de 2020 para 2021. O avanço foi tão pequeno que sequer compensou a inflação registrada.
Ainda assim, é certo dizer que ninguém esperava que 2022 repetisse o recorde de 2021. O ano passado contou com vários fatores a favor do setor: Selic no menor patamar histórico, adoção do home office, nova relação com o lar após a pandemia, crescimento do e-commerce e taxa de juro real negativa foram alguns deles.
“O ano de 2021 foi o auge do mercado imobiliário no Brasil. A taxa de juro real negativa e a pandemia turbinaram o mercado. Com o ciclo de alta da Selic, e a taxa de juro real voltando para a casa dos 6%, a expectativa era de que houvesse um resfriamento do mercado imobiliário. Nesse contexto, 2022 surpreendeu para cima. Poderia ter sido um ano mais difícil, pela força da subida da Selic”, diz Danilo Igliori, vice-presidente e economista-chefe do DataZap+.
Aluguel segue aquecido
Se em vendas há uma desaceleração no crescimento, não é o que acontece quando o assunto é a locação. Com menos pessoas comprando a casa própria, o aluguel residencial disparou. A alta foi de 14,3% acumulada nos últimos 12 meses, segundo o FipeZap+.
“O mercado de compra e venda tem mais rigidez nos preços do que o mercado de locação. Além disso, o mercado de locação é mais dinâmico, o preço varia com muito mais velocidade”, acrescenta Igliori.
Juros do financiamento se mostrou menos volátil do que o esperado
O mercado imobiliário brasileiro tem apresentado uma resiliência em meio à piora do cenário, que pode ser explicada pelos longos ciclos do setor de compra e venda, com etapas de jornada demorada e interligada, de maneira que uma compra muitas vezes está ligada a uma segunda venda.
Outro fator que explica a resiliência do mercado são as taxas de juro de financiamentos, que não foram reajustadas na mesma velocidade que a Selic. A taxa média mais baixa de financiamento imobiliário foi registrada em agosto de 2021, de 6,6% ao ano. Em maio deste ano, a taxa média era de 10,01% ao ano. Ou seja, mesmo com o aumento da Selic, a taxa de financiamento se mostrou menos volátil. Houve uma pressão no custo do financiamento, mas em uma proporção menor do que o aumento da Selic. No ano passado, o financiamento imobiliário no Brasil chegou a 255 bilhões de reais, o melhor resultado da história.
De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), apesar dos números terem desacelerado, eles continuam robustos. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que respondeu pela maior parte dos financiamentos, bateu um recorde: R$205 bilhões. O financiamento pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço foi de R$49 bilhões. Houve uma queda de 8% entre janeiro e agosto de 2022 em comparação com o mesmo período do ano passado. Mesmo assim, o total ficou em R$147 bilhões.
Para a Acebip, o ano não vai bater o record de 2021. Mas ficará em segundo lugar na história do mercado imobiliário brasileiro.
Sobe-e-desce da balança
Nesse novo desenho do mercado imobiliário, é preciso analisar bem o sobe-e-desce da balança para entender as mudanças. Algumas sutis, outras nem tanto.
Financiamentos imobiliários com recursos da poupança
No total, entre janeiro e agosto de 2022 totalizaram R$91,8 bilhões. Caíram 17%, em comparação com o mesmo período do ano passado.
Já isoladamente, o financiamento de imóveis usados caiu 27% nos primeiros oito meses de 2022, na comparação com o mesmo período de 2021. E o de imóveis novos subiu 5%, na mesma comparação.
Influenciam aí também os dados sobre os distratos. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a taxa mensal de cancelamentos do contrato de compra e venda está no menor patamar desde o início da série histórica (2014).
Mercado de imóveis novos
O mercado de imóveis novos também segue aquecido. Os dados da Abrainc mostram que subiram 18% e dos lançamentos 3%, na comparação com o mesmo período do ano passado.
O nicho de médio e alto padrão foi o destaque: aumento de 103%, passando de 11.588 unidades para 23.461 unidades no primeiro semestre deste ano. E, nesse segmento, os lançamentos subiram 20% no período.
Casa Verde e Amarela
Com o menor estoque de imóveis do país desde 2017, os lançamentos caíram 5% no primeiro semestre de 2022. Até julho, o estoque total de imóveis era de 801 mil unidades em todo o Brasil e o prazo estimado para acabar todo o estoque é de 10,9 meses. Mesmo assim, as vendas subiram 2% no primeiro semestre deste ano.
De acordo com os analistas, a redução no custo da construção civil e as mudanças no Programa Casa Verde e Amarela – aumento de subsídios, redução da taxa de juros e prazo de financiamento ampliado para até 35 anos – também devem dar mais fôlego ao setor.
Fonte: Exame
