A promessa de aluguel garantido é um apelo irresistível para muitos investidores. Afinal, teoricamente, ele reduz os riscos de vacância e de inadimplência. E está sendo a promessa de diversas empresas para empreendimentos que ainda nem começaram a sair do chão.
Entretanto, a verdade é que não há segurança de um retorno garantido e pré-determinado no aluguel de imóveis. Por isso é preciso muita atenção nas entrelinhas de algumas peças publicitárias que oferecem aluguel garantido com foco em modelos de hotel ou Airbnb.
O que considerar nas promessas de aluguel garantido
Há pelo menos dois novos empreendimentos hoje em São Paulo que prometem aluguel garantido. Só que as condições precisam ser muito bem analisadas. Veja alguns dos pontos principais.
Investimento em hotel
Um deles é o investimento em um hotel com oferta de rentabilidade garantida de 0,8% ao mês durante o período de obras. Isso em um cenário de entrega das chaves em 36 meses, ou seja, 24 meses com o rendimento prometido e 12 meses de dinheiro parado.
Na prática, significa que você estará recebendo juros de cerca de 10% ao ano para financiar o projeto. esse é o caso específico do hotel Days Inn, que deverá ser erguido na Vila Mariana, região nobre de São Paulo.
Mas há vários cálculos a considerar. Primeiro porque essa oferta só é válida para a compra à vista. A prazo, o valor aumenta e não há rentabilidade durante as obras.
Por outro lado, o rendimento recebido nesses dois primeiros anos é um pouco mais do que os custos de decoração padronizada da suíte que precisa ser desembolsado no último ano. Assim, a rentabilidade já sofre uma boa redução.
E, depois de três anos, quando o hotel for inaugurado, há um retorno estimado entre 0,9% e 1,4% ao ano. A distribuição do lucro inclui a ocupação dos quartos e os ganhos com bar e restaurante do hotel. Tudo isento de IR porque entram como participação no lucro.
Variáveis que devem ser consideradas
O retorno ao investidor com o aluguel garantido prevê ocupação mensal mínima de 60% ao mês. É menos que a média histórica, em maio último, por exemplo, estava em 72%.
Mas podem ocorrer imprevistos, como a pandemia. Na época inicial da quarentena, em abril de 2020, a taxa média caiu para 5,8% contra 39% em março. E em maio, ficou abaixo de 10%. Difícil, mas acontece.
Já a gestão profissional do imóvel sem custos com IPTU, por exemplo, não é exclusividade do aluguel garantido. Também é possível encontrar isso nos fundos imobiliários (FII). E ainda encontra uma carteira com mais de um imóvel, diluindo o risco de vacância e calote.
Por outro lado, principalmente os empreendimentos que ainda não saíram do papel têm um grau considerável de risco. Assim, tanto podem não ser entregues a tempo (ou nunca) como estão suscetíveis a variáveis de preços da construção civil.
Mas se houver valorização do imóvel com o passar do tempo, é possível repassar com ganhos. Só que não há garantia de que o tijolo vai ganhar da inflação ao longo do tempo.
Aluguel garantindo em estúdios e micro apartamentos
Depois que a pandemia gerou uma ressignificação da casa, voltando a preferência para imóveis maiores, os projetos já aprovados de estúdios e micro apartamentos também tiveram que ser adaptados. Agora a maioria está voltada para o aluguel de temporada, ao estilo Airbnb.
A promessa, então, é de um investimento em que toda a gestão é profissionalizada por uma taxa de 18% do retorno da locação. Nesse caso específico, a empresa de gestão de imóveis Charlie fez uma parceria com incorporadora Helbor para prometer um retorno de aluguel garantido por 12 meses no empreendimento Duo, no bairro de alta renda Jardim Paulista.
Assim, na compra de um estúdio ou flat, a partir de R$ 349 mil, deve ser assinado também um contrato com a Charlie para fazer a reforma do apartamento. Desta forma, o imóvel entra no padrão para se tornar elegível para a promoção de aluguel garantido.
Ao contrário do investimento no hotel acima, nesse caso o imóvel é do comprador e pode ser usado por ele. Mas se o uso for feito dentro dos 12 meses promocionais, o tempo de permanência para usufruto da unidade não será remunerado.
A empresa faz uma força tarefa para evitar vacância, com anúncios em sites e plataformas e evitar a perda de remuneração com imóvel parado.
Retorno mensal não é previsível
Como o nicho é muito competitivo e os preços são reajustados diariamente de acordo com a demanda, não há uma previsão exata de retorno mensal. Mas, de acordo com métricas do Charlie, o retorno anual deve variar entre 5% e 6% do valor investido, por volta de R$17 mil ao ano.
Bem abaixo de investimentos em renda fixa ou fundos com gestão ativa, ainda que alguns projetos do gênero possam ter retorno de 8% a 10% ao ano. E o imóvel pode valorizar, claro, ainda que essa valorização dependa muito da época em que você queira ou precise vender.
Portanto, antes de se decidir pelo investimento em empreendimentos com promessa de aluguel garantido, muita atenção aos detalhes. Analise bem todas as propostas e faça comparações com outras modalidades, como os fundos imobiliários e a própria renda fixa.
Fonte: Valor Investe
