Você sabe o que são os FII de papel? São fundos imobiliários com garantia em títulos de dívida ligados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)e LCIs (Letra de Crédito Imobiliário). Ou seja, não são lastreados em imóveis físicos, de tijolo. Além disso, oito dos dez fundos mais negociados na B3 são de papel. No entanto, é preciso tomar cuidado na hora de investir, pois eles estão passando por uma queda preocupante.
Por que os FIIS de papel estão caindo tanto?
A cota negociada do Kinea Índice de Preços (KNIP11), o fundo imobiliário mais negociado do país e que tem a maior participação no Ifix, já acumula queda de 10% em 12 meses. É o menor preço desde 2020.
Mas em abril e maio pagou dividendos recordes – até que o valor de mercado começou a cair. Com o Iridium (IRDM11) está acontecendo a mesma coisa, com 33% de desvalorização. O que os dois FII de papel têm em comum? A alta da Selic.
Como funcionam os fundos de papel?
Os fundos de papel pagam uma taxa fixa de juros mais a inflação. E com o aumento do IPCA para além dos 10% ao ano, eles passaram a pagar dividendos bem maiores. Ficaram mais atraentes do que os fundos de tijolo, aqueles cujos dividendos têm como base a receita que chega dos inquilinos.
Mas a verdade é que, apesar de serem parecidos com a renda fixa, os FII de papel estão mais para as ações. São um investimento de risco.
E o que traz previsibilidade – a obrigação de distribuir 95% dos lucros na forma de dividendos – também impede a sua valorização. Afinal, não podem investir neles mesmos visando uma elevação futura, como uma empresa.
Euforia que se transformou em cautela
Tem até uma fórmula para isso: P/VP, a divisão do preço somado de todas as cotas do FII (P) por seu valor patrimonial (VP).
Assim, se o P/VP é maior que 1, o fundo está sendo negociado por mais do que vale de fato. Quando é menor que 1, é o oposto: o valor de mercado está abaixo do valor patrimonial dos seus imóveis (ou dos papéis de dívida).
Então o IPCA ficou acima de 10% por 12 meses, inflando a rentabilidade dos FII de papel. E quando a Selic subiu para frear o aumento de preços, as dívidas passaram a render menos. Afinal, os papéis comprados no passado pelo fundo têm taxas de juros mais baixas que as praticadas hoje.
Sem falar na expectativa de queda da inflação, que diminui as perspectivas de ganhos em termos absolutos. A euforia dos juros baixos foi substituída por uma imensa sensação, não exatamente confortável, de cautela.
FII de papel lançam suas estratégias
Claro que os FII de papel não vão ficar de braços cruzados esperando ver o que acontece. O Kinea aumentou em sua carteira a participação de CRIs, com operações compromissadas reversas.
Apesar do risco, há a vantagem de que, além da renda habitual dos CRIs, os donos originais do papel pagam um juro adicional para quem os pega emprestado.
Já o Iridium se desfez da sua participação em outros FIIs de papel para comprar novos CRIs. Mas o principal plano é ofertar novas cotas para captar mais dinheiro e diluir o risco em busca de rentabilidade.
Porém, conforme a inflação eleva o custo das construtoras, o risco de calote no pagamento das dívidas aumenta. E são elas que formam o lastro dos FII de papel.
Renda fixa também ameaça os fundos de papel
Por outro lado, a renda fixa tradicional também ameaça os FII de papel. Afinal, com os juros em quase 14%, o investidor pode preferir migrar para o Tesouro Selic ou CDBs, que rendem de acordo com a taxa básica, do que tentar ganhos com dívidas do setor imobiliário.
Os FIIs têm, em média, um dividend yield de 1% ao mês, somando uma rentabilidade de 12,7% a.a. – menos que a Selic de hoje. E se os FIIs de papel tomam calote, o dividendo absoluto fica menor. Isso faz com que o valor da cota despenque para manter a rentabilidade de 1%. É exatamente o que está acontecendo.
Fonte: VC S/A
